به گزارش ساختمان آنلاین: چند روز پیش بود که پروانه اصلانی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با حضور در یک برنامه زنده شبکه خبر، توضیحاتی را در مورد اوراق سلف بازار مسکن ارائه کرد.
او با بیان این که این اوراق با کمک بورس کالا طراحی شده و در یک پروژه به زودی عملیاتی می‌شود، گفت: ارزش تمام شده ساخت یک واحد یا یک پروژه تبدیل به ورقه‌های کوچک بهادار می‌شود و آنها در بازار توسط انبوه‌ساز عرضه می‌شود.
اصلانی ادامه داد: از آنجایی که مردم می‌خواهند ارزش پول خود را در مقابل تورم حفظ کنند یکی از راهکارهایی که می‌توانند انجام دهند خرید اوراق است و پول ساخت یا هزینه‌های ساخت مسکن از طریق اوراق بهادار برای سازنده تأمین خواهد شد. در واقع یکی از روش‌هایی که موجب کاهش وابستگی به سیستم بانکی خواهد شد بازار سرمایه است.
وی تصریح کرد: یکی از گره‌های تولید مسکن، تأمین مالی است. حداکثر وامی که هم اکنون برای مسکن پرداخت می‌شود یک بیستم قیمت مسکن نیست. بنابراین مهم است که منابع ارزان قیمتی از بازار اخذ شود و عرضه مسکن در بورس کالا نه تنها موجب افزایش قیمت نمی‌شود که معتقد هستیم اثر کاهشی دارد.
سازوکار بورس مسکن چگونه است؟
اوراق سلف نوعی پیش فروش مسکن است که ملاک در آن می‌تواند فروش متری باشد یا قیمت شاخص؛ در این طرح، انبوه‌‌سازانی مانند صندوق‌های زمین و ساختمان که قرار است پروژه مسکونی بسازند، پس از تعیین کردن زمین مورد نظر برای ساخت و ساز و اخذ پروانه ساختمانی و همچنین مشخص شدن جزئیات ویژگی پروژه از لحاظ تعداد واحدها و متراژ هر کدام، قرارگیری آنها در هر طبقه و امثال آن که در پروانه هم ذکر می‌شود، سازنده پیش‌فروش آن در بازار سرمایه را آغاز می‌کند.
در این طرح، مبنا را یکی از واحدهای طبقه همکف تعیین می‌کنند، سپس سایر واحدها را با ضرایبی که انبوه‌ساز یا سازنده با سازمان بورس و اوراق بهادار به توافق می‌رسد، تعیین می‌کنند؛ مثلاً اگر طبقه همکف متری A تومان باشد، سایر واحدها و طبقات با ضرایب خاصی تعیین می‌شوند که به‌عنوان مثال طبقه دوم با ضریب متری ۱.۰۲، طبقه سوم با ضریب متری ۱.۰۵، طبقه چهارم با ضریب متری ۱.۰۷ و همینطور تا آخر، برای خریدار اوراق تعیین می‌شود.
این جداول تعیین شده و در هنگام فروش در اوراق سلف لحاظ می‌شود، خریدار نیز می‌داند که مثلاً قرار است واحد طبقه سوم را با متری A تومان خریداری کند.
نحوه تعیین قیمت پایه در بورس مسکن
قیمت پایه را کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌کند که هم سازمان بورس و هم سازنده بر آن نظارت دارند. قیمت پایه‌ای که در بورس اعلام می‌شود، ممکن است در بازار سرمایه با افزایش یا کاهش روبه‌رو شود. پس از آن که پروژه مذکور در بورس عرضه شد، خریداران در رقابت با یکدیگر، قیمت پایه به همراه ضرایب را کشف قیمت می‌کنند که مشابه خرید و فروش سهام است.
خرید اوراق سلف مسکن سودآور است؟
قیمت روز ساختمان نیز در قیمت اوراق خریداری شده تأثیر دارد که با توجه به افزایش تورم عمومی و تورم مسکن، قیمت هر برگه فروخته از پروژه ساختمانی مذکور نیز تغییر می‌کند که همان معاملات ثانویه اوراق است. به گفته کارشناسان بازار سرمایه، امکان فروش اوراق سلف مسکن در بازار ثانویه نیز وجود دارد و معمولاً قیمت این اوراق افزایشی است؛ اما ممکن است شرایط بازار مسکن به گونه‌ای باشد که قیمت‌ها کاهش یابد.
بورس مسکن؛ طرحی بدون پشتوانه علمی و تجربی
با این وجود اما بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن، این طرح را طرحی بدون پشتوانه تجربی می‌نامند و معتقدند چون این طرح در هیچ‌یک از کشورهای توسعه‌یافته دنیا به اجرا درنیامده است، طرحی اضافی و محکوم به شکست است.
محمدحسین کرمی کارشناس بازار سرمایه در این مورد به «ساختمان آنلاین» می‌گوید: در روزهایی که همگان از سرمایه‌ای شدن مسکن گلایه دارند و معتقدند ادامه این روند به آرزو شدن خرید خانه برای بسیاری اقشار ختم خواهد شد، استفاده از چنین سیاست‌ها و ابزارهایی کاملا به دور از عقلانیت است.
وی ادامه داد: همواره به سهامداران جدید توصیه می‌شود که پول‌های اضافی یا به قولی، پس‌اندازهای خود را وارد بورس کنند اما با تدوین و تصویب چنین سیاست‌هایی عملا خلاف این ادعا را انجام می‌دهیم؛ چراکه بورس مکانی است برای بازی کردن با سرمایه و ورود مسکن به این بازی، عملا آن را از کالا به یک سرمایه و محلی برای سوددهی تبدیل کرده‌ایم. ورود مسکن به بورس و نشانه‌هایی که پس از اجرایی شدن آن به جامعه القا خواهد شد، تبعاتی به جز گرانی و سرمایه‌ای شدن آن را در پی نخواهد داشت.
کرمی تصریح کرد: از سوی دیگر، این طرح در هیچ کجای دنیا به مرحله اجرا نرسیده و مشخص نیست با چه پشتوانه علمی توانسته در ایران تا این حد پیشروی داشته باشد که به عنوان یک سیاست مهم معرفی شود. در روزهایی که ادعا می‌شود طرح‌هایی مانند مسکن ملی و تکمیل مسکن مهر برای خانه‌دار شدن قشر ضعیف و متوسط جامعه پیگیری و تکمیل می‌شود، صحبت از چنین طرح‌هایی به جز ایجاد ابهام و تناقض در سطح جامعه، خروجی دیگری نخواهد داشت.
