خریداران مسکن در ترکیه برنده‌اند یا بازنده؟

خرید خانه و آپارتمان توسط ایرانی‌ها در ترکیه، طی ماه گذشته میلادی، 2 رکورد رشد به ثبت رساند و ایرانیان -که همواره جزو لیست 10 خریدار خارجی عمده املاک ترکیه محسوب می‌شوند- را به رتبه اول سرمایه‌گذاران خارجی ملکی در این کشور رساند.

بررسی‌های برای پاسخ به این پرسش نشان می‌دهد، سرمایه‌گذاری که سال 2016 با تبدیل سرمایه خود در ایران به لیر، وارد ترکیه شده و یک ملک به ارزش 100 هزار لیر خریداری کرده است، امروز با لحاظ «سقوط سنگین ارزش لیر در برابر دلار» و «تورم سالانه مسکن ترکیه»، حداقل 27 درصد «زیان» کرده است. معنای این رقم آن است که «سرمایه‌گذارانی که طی 5 سال گذشته، با غفلت از انحراف اقتصاد ترکیه از ریل توسعه تحت تاثیر سیاست‌های غلط اردوغان، صرفا با سابقه ذهنی قبلی، در این کشور خرید سرمایه‌ای ملک انجام دادند، در عمل بازنده شده‌اند».این افراد البته گزینه‌های دیگری برای حفظ ارزش واقعی دارایی خود در برابر تورم عمومی داشتند اما خود را از آنها هم محروم کردند.

 هیجان خرید ایرانی املاک ترکیه از کی شروع شد؟

آمار رسمی ثبت شده در سایت مرکز آمار ترکیه حکایت از آن دارد که در ماه سپتامبر 2021، تعداد یک هزار و 323 ملک مسکونی شامل خانه و آپارتمان، توسط ایرانی‌ها در این کشور خریداری شد.این میزان خرید ایرانی در بازار مسکن ترکیه، هم به لحاظ «حجم بالا» و هم به لحاظ «سهم زیاد» در طول سال جاری میلادی بی‌سابقه بوده و حتی براساس میانگین ماهانه خرید ایرانی‌ها طی 5 سال گذشته نیز تاریخی بوده است.

ماه گذشته، خرید ایرانی‌ها سهم 20 درصدی از کل خریدهای خارجی در بازار املاک ترکیه را به خود اختصاص داد.این سهم در طول ماه‌های قبل زیر 15 درصد بود ضمن آنکه، میانگین حجم خرید ملک توسط ایرانی‌ها نیز طی 8 ماه اول 2021، حدود 550 واحد در ماه اعلام شده است که به مراتب از رکورد معاملاتی سپتامبر کمتر است.به این ترتیب، دو رکورد مذکور از افزایش اخیر سرعت خرید‌ها حکایت می‌کند.

ایرانی‌ها البته به‌تازگی مشتری املاک ترکیه نشده‌اند اما سرعت و میل خرید آنها در این بازار، درست از اواخر 2017 و به صورت کاملا محسوس از نیمه 2018، افزایش پیدا کرد.در سال 2018 حجم معاملات خرید املاک ترکیه توسط خریداران ایرانی نسبت به 2017، درست 5/ 4 برابر شد و طی سال‌های 2019 و 2020 نیز رشد بیش از 100 درصدی در هر سال به خود گرفت.این روند، اثر «انتظارات تورمی» در داخل بر رفتار سرمایه‌گذاران را نشان می‌دهد که چطور بخشی از افراد برای «سرمایه‌گذاری‌سودده و بازدهی مثبت»، یک بازار خارجی را انتخاب می‌کنند.

اما در مقابل همین رفتار، روند متغیرهای همان بازار خارجی نیز مشخص می‌کند، «اگر انتخاب محل سرمایه‌گذاری براساس چشم‌انداز آن بازار (به جای گذشته آن بازار) و همچنین عوامل بیرونی موثر بر آن نباشد، به باخت خریداران منجر می‌شود.»

هر چند هر دو اقتصاد طی این سال‌ها از «تورم» رنج می‌برند اما مهم است سرمایه‌گذاران بازار خارجی، فاکتور «انحراف از مسیر» و همچنین «چشم‌انداز ادامه مسیر یا بازگشت به ریل اصلی» اقتصاد ترکیه را مدنظر قرار دهند.البته طی این سال‌ها، بخشی از سرمایه‌گذاران ملکی، نه صرفا با هدف «کسب بازدهی مثبت» که به قصد «سکونت دائمی یا سکونت توریستی» در این بازار سرمایه‌گذاری کردند که شاید برای آنها، سود و زیان این بازار چندان ملاک نباشد.

 سقوط لیر با خروج اقتصاد از ریل

اقتصاد ترکیه طی 5 سال گذشته به خاطر جاه‌طلبی‌های داخلی و منطقه‌ای رجب طیب اردوغان رئیس‌جمهور این کشور و روند افزایش کسری بودجه و کسری تراز تجاری، از مسیر توسعه و ثبات خارج شد و هر چقدر زمان سپری شده، به دلیل مداخله اردوغان در سیاستگذاری پولی، اوضاع متغیرهای کلیدی اقتصاد این کشور، وخیم‌تر شده است. شاهد کلیدی اوضاع وخیم اقتصادی ترکیه، صعود نرخ تورم در سال‌های اخیر و افت شدید ارزش لیر در برابر دلار است.نرخ تورم در ترکیه از 2016 دو رقمی شد و اکنون تورم نقطه‌ای به 20 درصد رسیده است.شاخص قیمت کالاها و خدمات در ترکیه در فاصله 2016 تاکنون بیش از 100 درصد افزایش پیدا کرده که این روند، افزایش نرخ دلار در برابر لیر را به همراه داشته است.

در حال حاضر ارزش لیر در برابر دلار، به پایین‌ترین سطح سقوط کرده به‌طوری‌که نرخ برابری دلار در برابر لیر به 2/ 9 رسیده است.این نرخ برابری در سال 2016 حدود 3 بود.بنابراین هم‌اکنون ارزش پول ترکیه در برابر دلار، 67درصد نسبت به 5 سال پیش از بین رفته است. جهش 200 درصدی نرخ دلار در ترکیه، نتیجه سیاست‌های نامتعارف اردوغان در قالب «وضع نرخ بهره واقعی منفی» است.رئیس‌جمهور ترکیه مدعی است نرخ بهره بانکی دشمن توسعه است.

از همین رو، او در مواجهه با کسری بودجه و کسری تجاری طی سال‌های اخیر، درصدد برآمد با کاهش نرخ بهره به پایین‌تر از سطح تورم عمومی، مسیر سرمایه‌گذاری را به زعم خود فراهم کند و تورم را کاهش دهد.اما این مدل سیاستگذاری مداخله‌گرانه (خطای سیاستی) در عمل نتیجه عکس داد به‌طوری‌که با منفی‌شدن نرخ بهره واقعی، سرمایه‌گذاران سیگنال «بازدهی منفی در سرمایه‌گذاری» دریافت کردند و اوضاع بدتر شد.از سال 2016 تاکنون، اقتصاد ترکیه شاهد بی‌ثباتی و رشد نرخ تورم و همچنین افزایش ریسک سرمایه‌گذاری بوده است. شاخص‌هایی همچون نسبت بدهی دولتی به تولید ناخالص داخلی و همچنین نسبت بدهی خارجی به تولید ناخالص داخلی در ترکیه، «خروج اقتصاد ترکیه از ریل اصلی» را بیشتر توضیح می‌دهد.این دو نسبت در فاصله 2016 تا 2020 به ترتیب از 28 درصد به 37 درصد و از 47 درصد به 63 درصد افزایش پیدا کرده است.همچنین کسری بودجه در این کشور نیز قابل توجه (حدود 20 درصد در ماه‌های اخیر) گزارش شده است.

همه این علائم، بیانگر شرایط نامساعد اقتصاد ترکیه برای سرمایه‌گذاری خارجی است به‌ویژه آنکه، چشم‌انداز اوضاع اقتصادی در این کشور به‌واسطه «الگوی سیاستگذاری اردوغان که مدام به دنبال دیکته سیاست‌های پولی به بانک مرکزی ترکیه (دستور کاهش نرخ بهره) است»، مثبت گزارش نمی‌شود.اخیرا یک نظرسنجی از شهروندان این کشور انجام شد که نشان داد بیش از 60 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، امیدی به بهبود اوضاع اقتصادی ندارند.

 سناریوی اول: تکرار باخت سنگین ملاکان به «لیر»

با این وضعیت آینده بازار املاک ترکیه را می‌توان در دو سناریو بررسی کرد.

سناریوی اول، اتفاقی است که طی سال‌های اخیر برای سرمایه‌گذاران این بازار رقم خورد؛ یعنی «باخت سنگین خریداران سرمایه‌ای ملک به سقوط ارزش لیر».این سقوط اما در این سال‌ها چگونه رقم خورد؟

بررسی‌ها از داده‌های معتبر درباره متغیرهای اقتصادی بازار مسکن ترکیه و سایر متغیرهای اقتصادی کلیدی این کشور حاکی است:‌متوسط قیمت مسکن در ترکیه، در فاصله 2016 تاکنون، تقریبا 2/ 2 برابر شده و از حدود یک هزار و 800 لیر در مترمربع به 4 هزار لیر رسیده است.نرخ دلار اما در همین فاصله، 3 برابر شد.به این ترتیب، «سرعت سقوط ارزش لیر بیشتر از سرعت افزایش قیمت ملک در ترکیه» بوده که این تفاوت نرخ رشد، باعث «زیان سرمایه‌گذاران خارجی در املاک ترکیه» شده است.

همان‌طور که در ابتدای این گزارش به شکل خلاصه عنوان شد، اگر یک سرمایه‌گذار ایرانی در سال 2016 با 100 هزار لیر اقدام به خرید یک واحد مسکونی در ترکیه کرده باشد، ارزش اسمی آن ملک با لحاظ تورم مسکن در این کشور، امروز به حدود 220 هزار لیر رسیده است.اما با لحاظ تغییر به‌شدت کاهشی ارزش لیر در برابر دلار، سرمایه‌ای که 5 سال پیش در قالب همان 100هزار لیر (معادل حدود 33 هزار دلار) در بازار املاک ترکیه سرمایه‌گذاری شد، امروز معادل 24 هزار دلار ارزش دارد.

به این ترتیب، ارزش دلاری ملک خریداری شده در 2016 در ترکیه، هم‌اکنون 27 درصد کاهش پیدا کرده که این به معنای «زیان سرمایه‌گذاری ملکی خارجی در ترکیه طی 5 سال گذشته» است. تازه، این رقم، حداقل زیان خریداران املاک ترکیه در وضع موجود است.مالکان خانه و آپارتمان در بازار مسکن ترکیه در فاصله ورود تا خروج از این بازار، 4 نوع مالیات به دولت پرداخت می‌کنند که شامل «مالیات زمان خرید، مالیات تمبر، مالیات سالانه بر املاک و مالیات بر عایدی سرمایه» است.

نرخ این مالیات‌ها به ترتیب 5/ 1 درصد، 15/ 0 درصد تا 75/ 0 درصد، 1/ 0 درصد تا 6/ 0 درصد و همچنین 35 درصد است.مالیات 35درصدی بر عایدی سرمایه معمولا به این صورت است که به بخشی از رشد قیمت ملک که بیشتر از تورم عمومی اتفاق افتاده است، وضع می‌شود.در حال حاضر تورم نقطه‌ای مسکن ترکیه حدود 31 درصد است که خیلی بیشتر از نرخ تورم 20درصدی این کشور است.بنابراین بخش قابل توجهی از سود اسمی سرمایه‌گذاران ملکی، بابت مالیات بر عایدی سرمایه، از آنها دریافت می‌شود. با دریافت این مالیات‌ها از سرمایه‌گذاران ملکی، میزان زیان سرمایه‌گذاران خارجی ملکی در ترکیه خیلی بیشتر از 27 درصد خواهد شد.

 سه مسیر جایگزین بازار «پرضرر»

در فاصله 2016 تا 2021، ایرانیانی که در بازار املاک ترکیه سرمایه‌گذاری کردند، مسیرهای دیگری برای سرمایه‌گذاری جهت حفظ ارزش واقعی دارایی‌شان داشتند که نه تنها باعث باخت آنها نمی‌شد که «بازدهی مثبت» را برای آنها رقم می‌زد.

یک مسیر، سرمایه‌گذاری در بورس بود که اگر فرد در همان 2016 به جای تبدیل سرمایه خود به لیر و خرید ملک در ترکیه، در بورس تهران سرمایه‌گذاری انجام می‌داد، امروز حجم سرمایه‌اش حداقل 13 برابر شده بود.در این مسیر، حتی با لحاظ افت ارزش ریال در برابر دلار، سرمایه بورسی افراد برحسب دلار، 90 درصد طی این 5 سال افزایش پیدا کرده است.بنابراین نه تنها باختی صورت نگرفته که رشد مثبت در میزان سرمایه براساس ارزش دلاری آن نیز اتفاق افتاده است.

مسیر دیگر و جایگزین بازار املاک ترکیه، بازار مسکن کشورمان است.طی 5 سال گذشته تورم مسکن در تهران و سایر شهرها به گونه‌ای بود که سرمایه ملکی افراد در این بازار به ترتیب 75/ 7 برابر و 6 برابر شده است.اگر سرمایه‌گذار ایرانی بازار مسکن ترکیه، بازار مسکن ایران را انتخاب می‌کرد، باز دچار باخت نمی‌شد چرا که سرعت رشد قیمت مسکن در تهران به میزان 14/ 1 برابر بیشتر از سرعت کاهش ارزش ریال در برابر دلار است.بنابراین اینجا هم، آن سرمایه‌گذار به لحاظ ارزش دلاری سرمایه‌گذاری در ملک، حدود 15 درصد سود یا بازدهی مثبت کسب می‌کرد. همچنین سپرده‌گذاری ارزی نیز مسیر سوم برای کسانی بوده که در این سال‌ها اقدام به سرمایه‌گذاری در بازار املاک ترکیه کردند.در این حالت، میزان عایدی با توجه به نرخ سود سپرده‌های ارزی، از رشد نرخ دلار هم بیشتر است.

 شرط تحقق سناریوی دوم

در سناریوی دوم، چنانچه اقتصاد ترکیه شاهد «اصلاح سیاست‌های غلط رئیس‌جمهور این کشور» باشد و استقلال بانک مرکزی بعد از چند سال، احیا شود، در این صورت نرخ تورم می‌تواند روند کاهشی به خود بگیرد و سریال سقوط ارزش لیر در برابر دلار متوقف شود.که البته روند شتاب‌گیری سقوط ارزش لیر در سال‌های اخیر، این سناریو را گزینه ضعیف معرفی می‌کند.

به نظر می‌رسد از آنجا که روند خطاهای سیاستی در اقتصاد ترکیه ادامه دارد، لازم است سرمایه‌گذاران بازار املاک ترکیه، با «نگاه به مسیر پیش‌رو» و البته «تحلیل وضعیت گذشته»، تصمیم‌گیری کنند.

سهم کل خریدهای خارجی در بازار مسکن ترکیه از کل معاملات خرید ملک در این کشور، چیزی حدود 2 درصد است.در فاصله 2015 تا 2020، عراقی‌ها مشتری اول املاک ترکیه بودند و بعد از آن، به ترتیب ایرانی‌ها، عربستانی‌ها، روس‌ها و شهروندان کویت، سهم بالایی از کل خریدهای خارجی داشتند.طی سه سال اخیر اما سهم‌ها تا حدودی جابه‌جا شدند به‌طوری‌که در برخی سال‌ها، ایرانی‌ها در رتبه اول قرار گرفتند و در عمده مواقع این بازه زمانی، روس‌ها در رتبه سوم ایستادند.در بازار مسکن ترکیه، سالی به‌طور میانگین، یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی و خانه، خرید و فروش می‌شود. خارجی‌ها، بیشترین خرید خانه را در استانبول انجام می‌دهند و پس از آن به ترتیب، آنکارا، ازمیر و آنتالیا، مقصد بیشترین خریدهای خارجی است.