به گزارش ساختمان آنلاین:در این میان تلاش برای یافتن یک نظام اجارهداری حرفه‌ای در کشور مسئله‌ای بوده که همواره موردتوجه دولتمردان قلمداد شده اما به دلیل نبود زیرساخت‌های اجرایی مسئولان نتوانسته‌اند نگاه جدی و عمیقی به این گزینه داشته باشند؛ اما طی روزهای اخیر محمود محمود زاده معاون وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر اتخاذ سیاست‌های تفکیک بازار سرمایه از بازار مصرف در بخش مسکن از تدوین و تکمیل نظام اجارهداری حرفه‌ای و ارائه آن به مراجع بالادست خبر داده و تأکید کرده این صنعت می‌تواند پاسخ گوی نیاز متقاضیان واقعی مسکن باشد.
هرچند که به نظر می‌رسد عمر این دولت به علت نبود زیرساخت‌های اجرایی و نظارتی کفاف اجرایی آن را ندهد اما می‌توان انتظار داشت حداقل بخشی از زیرساخت‌های اجرایی آن با تأکیدات فراوان نهایی شود.
چند درصد ایرانی‌ها مستأجر هستند؟
بر اساس آخرین آمار نفوس و مسکن سال ۹۵، ۱۸ میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار در کشور وجود دارد که از این تعداد حدود ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار، معادل ۳۰.۷ در صد مستأجر هستند. در ۷ استان ازجمله تهران، کهکیلویه و بویر احمد، کرمانشاه، قم و لرستان نرخ اجاره‌نشینی بیش از ۴۰ درصد است و در ۶ استان ازجمله یزد، مازندران و گلستان، نرخ اجاره‌نشینی کمتر از ۳۰ درصد و در بقیه استان‌های کشور، آمار اجاره‌نشینی بین ۳۰ تا ۴۰ درصد است. همچنین بر اساس آمار سال ۹۵، در شهر تهران، ۴۳.۶ درصد از افراد مستأجر هستند البته برخی از افراد به دلیل اعلام نکردن و یا اینکه در خانه‌های سازمانی سکونت دارند لحاظ نشده است.
همچنین بر اساس آمارهای مرکز آمار ایران در سال ۱۳۷۵ جمعیت ایران ۶۰.۰۵۵ میلیون بود که از این میزان تعداد خانوار ۱۲.۳۹۸ میلیون و تعداد واحد مسکونی در دسترس ۱۰.۷۷۰ میلیون بوده است؛ اما بر اساس آمارهای اتخاذشده در سال ۱۳۹۵ این آمار به ترتیب در بخش جمعیت ۷۹.۹۲۶ میلیون، تعداد خانوار ۲۴.۱۹۶ میلیون و واحد مسکونی در دسترس ۲۲.۸۳۰ میلیون بوده است.
در سال ۱۳۷۵ به ازای هر ۱۱۵ خانوار ۱۰۰ واحد مسکونی در تصرف (دسترس) وجود داشته که در سال ۱۳۹۵ این رقم به ۱۰۶ خانوار به ازای ۱۰۰ خانه رسیده که از بهبود شرایط حکایت دارد. ارقام در بخش شهری ۱۰۰ مسکن در برابر ۱۰۴ خانواده را نشان می‌دهد. بااین‌حال سرشماری نفوس و مسکن بین سال‌های ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۵ نشان می‌دهد تعداد مستأجران از ۱۵.۴ درصد به ۳۰.۷ درصد رسیده است. در سال ۱۳۷۵ تعداد واحدهای ملکی ۷۳.۴ درصد، واحدهای استیجاری ۱۵.۴ درصد و سایر واحدها ۱۱.۹ درصد بوده است. سال ۱۳۹۵ این آمار به ترتیب در بخش ملکی ۶۰.۵ درصد، استیجاری ۳۰.۷ درصد و سایر واحدها ۸.۸ درصد شده است.
دلایل رشد تعداد مستأجران در کشور
افزایش جمعیت، افزایش قیمت زمین و مسکن حاصل از افزایش نرخ تورم، نبود طرح‌های اجرایی و موفق در بخش تأمین مسکن، افزایش اشتیاق مردم به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به دلیل ایمن و ریسک ناپذیری، عدم توجه به آمارهای خانه‌های خالی و همچنین عدم توجه به بومی‌سازی سیستم‌های مدرن اجارهداری در کشور باعث شده هرسال بر تعداد مستأجران افزوده شود این مستأجران در حالی بخش بزرگی از دارایی ماهانه خود را به مالکان ارائه می‌دهند که این ارقام درشت از سبد غذایی، بهداشتی و سلامت آن‌ها کاسته شده و آسیب‌های جدی بر خود و جامعه وارد می‌کنند. به اعتقاد کارشناسان شهرسازی و جامعه شناسان هر فرد مستأجر در حالت عادی دوسوم حقوق ماهانه خود را به بخش مسکن اختصاص داده و تنها با یک‌سوم حقوق خود تا پایان ماه طی مسیر می‌کنند.
نبود تغذیه مناسب، عدم توجه به‌سلامت و نبود تفریح و سفرهای مناسب برای افزایش امید و انگیزه زندگی باعث شده این قشر از جامعه علاوه بر مشکلات درمانی و سلامتی دچار مشکلات و اغتشاش‌های روحی و معنوی شوند. این موارد در کشورهای توسعه‌یافته از سوی مسئولان به‌قدری مهم تلقی شده و می‌شود که بخشی از بودجه کشور و توان و ظرفیت بخش خصوصی را برای حل این معضل به کار گرفته‌اند.
سیستم اجارهداری چیست؟
برای رسیدن به صنعت اجارهداری باید دولت و بخش خصوصی با ساخت املاک متعدد با توجه به توانایی و ظرفیت متقاضیان و ارائه طولانی‌مدت با نرخ مصوب گام بردارد در بسیاری از کشورها این مورد با حمایت مستقیم حکمرانان محلی یعنی شهرداران و بخش خصوص صورت می‌گیرد اما ازآنجایی‌که صنعت اجارهداری در کشور تاکنون جایگاهی نداشته ترغیب بخش خصوصی به ورود به این مقوله فعالیتی بسیار مشکل است مگر آن‌که دولت با حمایت و کاهش هزینه‌های ساخت و نگهداری از این سازندگان حمایت کند.
هیچ سرمایه‌گذاری حاضر به حضور در سیستم اجارهداری نیست
در همین راستا علیرضا بهبهانی بابیان اینکه صنعت اجارهداری در کشور نیازمند حمایت‌های مادی و معنوی متعدد از سوی دولت است گفت: در کشورهای توسعه‌یافته اجارهداری به مفهوم واقعی وجود دارد در آن سیستم مستأجر و مالک به‌هیچ‌عنوان در مقابل هم قرار نمی‌گیرند تا دچار مشکلات شوند سیستم آن‌ها مبتنی بر مشتری شناسی است و هرگز باعث نمی‌شوند که فشارهای اقتصادی بر مستأجران اعمال شود.
وی گفت: در کشورهای توسعه‌یافته مانند سنگاپور، مالزی و ایالات‌متحده آمریکا ساخت‌وسازهای استیجاری ایجاد و باقیمت ارزان و مناسب در اختیار مستأجران قرار می‌گیرد به‌طور مثال در کشور سنگاپوری مردم در یک بازده زمانی ۵ ساله در اماکن استیجاری ارزان‌قیمت ساکن می‌شوند تا بتوانند با اندوخته‌ای وارد بازار خود مالکی شوند.
بهبهانی بابیان اینکه هیچ سرمایه‌گذار ایرانی حاضر به ساخت مسکن استیجاری در کشور به‌صورت حرفه‌ای نیست گفت: ازآنجایی‌که این صنعت به علت طرف تقاضای کم‌درآمد هزینه‌های زیاد و عایده ای اندک و پر دغدغه‌ای دارد کسی حاضر به حضور در این بازار نیست مگر اینکه سرمایه‌گذار آن صفرتا صد دولت باشد.
هدف غایی از ایجاد املاک استیجاری توانمندسازی مستأجران است
همچنین مهدی غلامی کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه هدف غایی از ایجاد املاک استیجاری توانمندسازی مستأجران است گفت: ازآنجایی‌که در کشور ما فاصله قیمت نهایی با دارایی و اندوخته‌های مردم بسیار بالا است خانه‌دار کردن این اقشار بسیار مشکل است و به‌طورکلی مستأجران خانه‌های استیجاری مشتریان ثابت این نوع املاک خواهند بود.
وی گفت: چون هنوز سازوکاری برای آن دیده نشده بهترین کار الگوبرداری از کشورهای توسعه‌یافته و یا حتی ترکیه است در حال حاضر در این کشور با همکاری شهرداری و تأمین اجتماعی واحدهای مسکونی استیجاری احداث و به خانه اولی‌ها به اجاره داده می‌شود.
دولت با ارائه بسته تشویقی به انبوه‌سازان تولید مسکن استیجاری را گسترش دهد
همچنین حسین احمد اوغلی کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه ساخت املاک استیجاری پرسه بسیار طولانی است گفت: مستأجران ما نیازمند داروی فوری و حیاتی هستند چراکه بخش اعظمی از آن‌ها زیر بار فشارهای اقتصادی له‌شده در حال له شدن هستند.
وی گفت: اما ازآنجایی‌که دولت باید برای بازار اجاره‌نشینی راهکار بلندمدت بیاندیشد نیاز است تولید مسکن استیجاری را گسترش دهد، پس با ارائه بسته تشویقی به انبوه‌سازان این برنامه را در کشور گسترش دهد.
احمد اوغلی همچنین بابیان اینکه ایجاد این سیستم نیازمند زیرساخت‌های متعدد است. گفت: به‌طور حتم عمر این دولت جوابگوی اجرای این طرح نیست اما دلیل اینکه دولت در روزهای پایینی خود به فکر و چاره در خصوص مستأجران کرده را باید به‌حساب این گذاشت که می‌خواهد نام نیک از خود برجا بگذارد درحالی‌که این نام نیک عایدی برای مستأجران نیمه‌جان ندارد.
