اجاره‌بهای مسکن، داغ ترین فاکتور سبد هزینه خانوارها شد

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، نرخ رشد نقطه ای اجاره بهای مسکن که پیش تر از تورم خوراکی ها همواره کمتر بود، در بهمن ماه جلو زد. این در حالی است که فاصله تورم اجاره از تورم عمومی در بهمن به بیشترین مقدار تاریخی خودش رسید. این فاصله در میانه زمستان امسال 1.15 برابر شد.

تازه ترین آمارهای رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور، از چهار تغییر در مسیر رشد هزینه مسکن در شهرها خبر می دهد و اجاره بها را به عنوان فاکتور داغ سبد هزینه ای خانوارها معرفی می کند.

براساس تازه ترین گزارش رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، درباره تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور، تورم ماهانه اجاره مسکن شهرها در بهمن ماه امسال برای سومین ماه متوالی کاهش یافت و به زیر سه درصد یعنی 2.8‌ درصد رسید. این میزان تورم ماهانه اجاره نسبت به نرخ دی (3.1 درصد) و نسبت به میانگین آن در سال جاری (سه درصد) به میزان بسیار خفیف کمتر است؛ هر چند این میزان سرعت رشد ماهانه، همچنان تورم بالا در این بازار را نشان می دهد و بیانگر شرایط تب تورمی اجاره مسکن است.

با این حال، به دلیل آنکه اکثر قریب به اتفاق قراردادهای اجاره مسکن در کشور یکساله است، بررسی تغییرات نقطه به نقطه اجاره بها (تورم نقطه به نقطه)، از اهمیت بیشتری در مقایسه با تورم ماهانه برخوردار است. تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن کشور در بهمن ماه، افزایش یافت و در حالی که این میزان در دی 40.9‌ درصد بود در بهمن به 41.4‌ درصد رسید.

تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن بهمن ماه، از میانگین آن در سال جاری (39 درصد) هم بالاتر است. بررسی های انجام شده از بروز چهار تغییر یا چهار ویژگی مهم در مسیر رشد هزینه مسکن از ناحیه هزینه اجاره واحدهای مسکونی خبر می دهد.

تب اجاره بهای مسکن همچنان بالا است

اولین تغییر مربوط به پایداری وضعیت تب بالا در بازار اجاره به لحاظ تغییرات ماهانه سطح اجاره بها در شهرهای کشور است. در حالی که میانگین رشد ماهانه اجاره بهای مسکن از ابتدای سال‌جاری معادل سه درصد بود، این میزان در بهمن ماه به 2.8‌ درصد رسید و به میزانی بسیار خفیف کاهش یافت. اما نکته مهم آن است که تب اجاره بها همچنان بالاست.

برای نزدیک شدن به شرایط نرمال باید تورم ماهانه اجاره مسکن کشور از سطح 2.8‌ درصد به حدود 1.6 تا 1.7‌ درصد برسد تا در یکسال شاهد افزایش زیر 25‌ درصد اجاره بها در کشور باشیم. تثبیت تب بالای تورمی در بازار اجاره مسکن کشور دست کم در یکسال اخیر، اولین تغییر یا ویژگی مهم این بازار است که در بررسی های ما رصد شد.

تغییر دوم مربوط به رکورد جدید تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در بهمن ماه امسال است. در حالی که تغییرات نقطه به نقطه ملاک اصلی مستاجرها و موجرها برای تعیین اجاره بها در قراردادهای جدید است، بررسی وضعیت تورم نقطه به نقطه اجاره بهمن از ثبت بالاترین نرخ رشد نقطه ای اجاره بها در بهمن ماه امسال نسبت به همه ماه های سپری شده از سال جاری خبر می دهد.

تورم نقطه به نقطه 41.4 درصدی اجاره مسکن در بهمن ماه امسال، علاوه بر آنکه بالاترین تورم نقطه به نقطه از ابتدای سال تاکنون است، دو برابر نرخ رشد نقطه ای اجاره بها در وضعیت نرمال است. این سطح تورمی نشان می دهد، نرخ رشد اجاره بها در پایان امسال می تواند بالاتر از سال قبل رقم بخورد.

تب بالای تورمی در بازار اجاره مسکن کشور 1402 در حالی تثبیت شده است که علاوه بر تبعیت اجاره بها از تورم مسکن و تورم عمومی، مسائل مهم دیگری نیز در این زمینه مداخله دارد. از سال 97 به دلیل جهش شدید قیمت، بخش زیادی از تقاضای خرید آپارتمان به اجبار و به دلیل ضعف بنیه مالی و عدم کفایت قدرت خرید به بازار اجاره تحمیل شد.

در واقع در سال های اخیر بازار اجاره بخشی از بار بازار خرید را متحمل شده است و همین افزایش اجباری تقاضا برای اجاره نشینی فشار تورمی بر این بازار را افزایش داده است. ضمن اینکه بازار اجاره هم‌‌‌اکنون از تورم مصرف صاحبخانه ها نیز تاثیرپذیری قابل توجهی دارد.

سومین تغییر مربوط به افزایش محسوس فاصله تورم اجاره از تورم عمومی است. در حالی که در سال های قبل از جهش قیمت مسکن و اجاره بها، همواره تورم اجاره عقب تر و کمتر از تورم عمومی بود اما بعد از جهش، این فاصله کم و کمتر شد تا جایی که در ماه های اخیر تورم اجاره از تورم عمومی سبقت گرفت و در این سبقت افزایش سرعت هم داشت.

هم‌‌‌اکنون فاصله تورم اجاره از تورم عمومی به 1.15 برابر رسیده است که بیشترین مقدار تاریخی آن محسوب می شود. این افزایش تاریخی فاصله تورم اجاره با تورم عمومی را می توان به یک ویژگی مهم بازار مسکن نسبت داد. در حالی که سیاستگذار می تواند با اقدامات مختلف از جمله استفاده از روش واردات، افزایش عرضه و… سرعت رشد قیمت برخی کالاها را مدیریت کند و آن را کاهش دهد، اما تورم اجاره به دلیل ماهیت خاص بازار مسکن نه از طریق واردات و نه هیچ اقدام دیگری در کوتاه مدت قابل کنترل نیست. به همین علت است که در ماهی که سرعت رشد بهای کالاها و خدمات از 38.5‌ درصد در دی ماه سه واحد‌ درصد کاهش یافته و به 35.8‌ درصد (در بهمن) رسیده است اما تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در این ماه روند صعودی داشته است.

بهمن ماه امسال، همچنین تورم اجاره، تورم خوراکی را جا گذاشت و از آن سبقت گرفت. این موضوع را می توان به عنوان چهارمین تغییر زمستانی در این بازار مورد بررسی قرار داد. به شکلی تقریبا تاریخی، لااقل در حدود دو سال گذشته، رشد هزینه خوراکی ها با فاصله زیادی بالاتر از رشد اجاره بها قرار داشت.

اما در بهمن ماه، تورم اجاره‌‌‌ از تورم خوراکی ها سبقت گرفت. تا جایی که می توان داغ ترین فاکتور در سبد هزینه بهمن ماه خانوارها را اجاره بها معرفی کرد. بهمن سال گذشته، تورم نقطه به نقطه خوراکی ها 71‌ درصد اعلام شد و در اسفند نیز این میزان 77‌ درصد بود. در هر دو ماه اما تورم نقطه به نقطه اجاره 42‌ درصد بود. هم‌‌‌اکنون تورم اجاره مسکن کشور براساس تغییرات شاخص اجاره بها در حالی 41.4‌ درصد گزارش شده است که تورم خوراکی ها 32‌ درصد است.

نجات بازار اجاره با احیای قدرت خرید

بررسی های به عمل آمده نشان می دهد آنچه می تواند در کوتاه مدت و میان مدت تورم اجاره‌‌‌ بالای 40 درصدی را به شکل چشمگیری کاهش دهد، افت تقاضای اجاره از طریق احیای قدرت خرید مسکن است. اگر در ماه های آینده انتظارات تورمی در بیرون بازار مسکن کاهش یابد و مسکن در مسیر کاهش قیمت حرکت کند می توان امیدوار بود که بخشی از تقاضای مصرفی منتظر در حاشیه بازار از بازار اجاره خارج شده و اقدام به خرید آپارتمان با انگیزه سکونت کنند. این رخداد می تواند بخشی از فشار مضاعف بر بازار اجاره را کاهش داده و بر سرعت رشد اجاره بها نیز اثر کاهنده داشته باشد.

در بلند‌مدت اما لازم است برنامه افزایش عرضه مسکن دنبال شود. در کشور به طور متوسط در هر سال حدود 500‌ هزار ازدواج و تشکیل خانواده جدید رخ می دهد که به دلیل ضعف قدرت خرید خانه اولی ها، جهش قیمت مسکن و نبود عرضه کافی، بخش عمده این خانوارهای جدید به بازار اجاره روانه می شوند. افزایش عرضه مسکن می تواند سرعت ورود تقاضای جدید به این بازار را کاهش داده و موجودی مسکن اجاره ای را هم افزایش دهد.

بازار اجاره چگونه برخواهد گشت؟

غلامرضا سلامی، صاحبنظر اقتصادی و تحلیلگر ارشد بازار مسکن درباره روند رشد اجاره بها و رخداد بهمن معتقد است، تب بالای اجاره از یکسو به افزایش مداوم تقاضا در بازار اجاره نشین ها و از سوی دیگر به افت عرضه آپارتمان‌‌‌ اجاره ای از دو محل مربوط می شود.

این صاحبنظر اقتصادی در تحلیل عامل سمت تقاضا اعلام کرد، طی سال های اخیر و به ویژه از زمان جهش قیمت مسکن یعنی از سال 97 به بعد، بخش قابل توجهی از زوج های جدید مستاجر شدند در حالی که پیش تر، معمولا گروهی از خانوارهای جدید در هر سال، قدرت خرید خانه داشتند و حجم ورودی به بازار تقاضای اجاره یا همان مستاجراولی هیچ زمان شبیه دو سه سال گذشته نبود. بنابراین، بازار اجاره نشین ها نه تنها در تهران که در همه شهرهای کشور در این سال ها و همچنین سال جاری شاهد رشد چشمگیر تقاضای جدید بوده است.

این عامل اگر نتواند از سمت مقابل یعنی عرضه جدید واحد مسکونی اجاره ای به تعادل برسد، نتیجه اش رشد سنگین اجاره بهای مسکن و رکوردزنی تورم اجاره خواهد بود؛ اتفاقی که الان در آمار رسمی مرکز آمار خود را به صورت ثبت سطح جدید نرخ رشد شاخص اجاره بها نشان داده است.

سلامی در تحلیل دو عاملی که در سمت عرضه باعث شده تب بالای تورم اجاره مسکن تثبیت شود نیز چنین گفت: در سال های اخیر بازار مسکن شاهد رکود نسبی ساخت و ساز و کم سازی سازنده ها به دلایل مختلف بود. سازنده ها با رشد هزینه ساخت و تولید مسکن در این سال ها روبه‌رو بودند و در نتیجه آمار صدور پروانه ساختمانی و حجم سرمایه گذاری ساختمانی کاهش پیدا کرد؛ ‌به تبع، کاهش ساخت و ساز یعنی کاهش عرضه مسکن جدید هم در بازار فروش و هم در بازار اجاره. از طرفی، یکسال پس از شیوع کرونا، مقرراتی از سمت دولت برای به اصطلاح تنظیم بازار اجاره مسکن وضع شد که امکان پایان دادن به قرارداد یکساله اجاره مسکن برای موجرها را سلب کرد. ردپای آن مصوبه هنوز در بازار اجاره مسکن باعث ترس کسانی شده است که آپارتمان برای اجاره دادن در مالکیت خود دارند اما ریسک اجاره داری را بالا می دانند و از عرضه واحد خود به بازار اجاره پرهیز می کنند. در نتیجه، بازار امروز اجاره مسکن شاهد کاهش نسبی عرضه است.

سلامی در عین حال نسبت به اوضاع بازار اجاره مسکن در 1403 هم هشدار داد و گفت، براساس لایحه ای که برای اصلاح قانون مالیات های مستقیم تدوین شده، صحبت از لغو کامل معافیت مالکان آپارتمان های اجاره ای از مالیات اجاره است در حالی که فعلا براساس متراژ آپارتمان های اجاره ای، بخشی از صاحبخانه ها معاف از مالیات اجاره هستند. ممکن است سیاستگذار اینطور برای خود تحلیل کند که رقم مالیات اجاره عددی نیست که موجر نتواند از پس آن بربیاید اما درآمد آن برای دولت می تواند قابل توجه باشد و سپس با همین دست فرمان معافیت مالیات اجاره را لغو کند اما خطر این تصمیم آن خواهد بود که همان اندک موجرهای موجود در بازار اجاره مسکن نیز به خاطر دردسرهای خاص مواجهه با مالیات ستانی و مراجعات سنتی و صدور مفاصاحساب، مشکلات احتمالی رویه جدید در 1403 را با خروج از بازار اجاره داری برای خود حل کنند که در این صورت پیامد منفی آن، تشدید کمبود عرضه در بازار اجاره مسکن خواهد بود.

سلامی در پاسخ به سوالی درباره اینکه شرط اول افت تب تورم اجاره مسکن چه خواهد بود؟ نیز گفت: باید قدرت خرید مسکن در سمت تقاضای مصرفی و به ویژه خانه اولی ها احیا شود تا تب تقاضای اجاره نشینی ابتدا کم شود و بعد از آن بتوان انتظار داشت تورم اجاره مسکن به سطح تورم عمومی مثل گذشته برسد و حتی پایین تر از آن قرار بگیرد. البته در این مسیر، افزایش چشمگیر عرضه مسکن اجاره ای اثر مثبتی در کاهش تورم اجاره خواهد گذاشت اما نکته مهم آن است که رونق ساخت مسکن با تاخیر دو تا سه ساله خود را به شکل افزایش عرضه مسکن جدید در بازار معاملات خرید و اجاره مسکن نشان می دهد و ملک مثل خوراکی نیست که دولت در زمان کم بتواند با واردات، عرضه آن را در برابر تقاضا برای مدتی تنظیم کند.