املاک تجاری در خط پایان

املاک تجاری در خط پایان

در روزگاری نه چندان دور، دریانی ها [که از شریفترین و صدالبته، موفقترین کسبهٔ تهران هستند] عمیقا معتقد بودند سرمایه گذاری برای خرید مغازه، بر هر سرمایه گذاری دیگری مرجح است. واقعیت هم بر همین مبنا بود و مغازه علاوه بر بازدهی ناشی از کسب و کار، با افزایش قیمت به مراتب بالاتری نسبت به سایر دارایی ها (از جمله مسکن) برخوردار بود.
از اواخر دهه ۱۳۷۰ [که قیمت یک مترمربع مغازه در یک محله حدود ۱۰ برابر یک متر مربع آپارتمان در همان محله بود]، بانکها و نهادهای شبه دولتی متمول، با مشاهده سودهای سرشار واحدهای تجاری، به ساخت پاساژهای تجاری روی آوردند. در ادامه، با چشیدن مزهٔ شیرین این سرمایه گذاری، ساخت مالهای عظیم تجاری به محملی برای رقابت سرمایه گذاران بدل گردید. ضمن اینکه نمی توان انگیزه های پنهان شهرداریها [به جهت سود ناشی از فروش مجوز املاک تجاری] را نادیده گرفت.
با اشباع تدریجی املاک تجاری، رشد قیمت املاک تجاری کم و کمتر شد. به گونه ایکه هم اکنون، قیمت یک متر مربع مغازه در یک محله حدود ۲ تا ۵ برابر یک متر مربع آپارتمان در همان محله شده است.
کار به جایی رسید که طی یکسال گذشته که املاک مسکونی با رشد شدید قیمت مواجه بوده اند، املاک تجاری از هیچ افزایش قیمتی برخوردار نگردیدند.
اما چرا املاک تجاری به این حال و روز افتاده اند؟


واقعیت انکارناپذیر این است که در ایران به ازاء هر ۸ خانوار (۲۶ نفر) یک مغازه وجود دارد که بطور محسوسی بیش از نیاز است. بنابراین بدیهی است که بسیاری از افرادی که هم اکنون به ساخت یا خرید واحدهای تجاری مبادرت می کنند در آینده از سرمایه گذاری شان پشیمان خواهند شد.
علاوه بر حجم نامتعارف عرضه واحدهای تجاری، سمت تقاضای واحدهای تجاری نیز با تحولاتی اساسی، دست به گریبان است: با گسترش کسب و کارهای اینترنتی، به تدریج برخی از فعالیتهای تجاری نیازمند مغازه نخواهند بود و تقاضای مغازه برای برخی اصناف کاهش می یابد (آژانسهای تاکسی تلفنی، آژانسهای هواپیمایی و… نمونهٔ عینی این موضوع هستند).
در این میان، جای بسی تاسف است که بسیاری از گزارشهای ارزیابی اقتصادی مجتمع های تجاری توسط افراد غیرمتخصص یا غیر متعهد تدوین شده است.
البته نباید همه تقصیرات را هم به گردن افرادی که گزارشهای ارزیابی اقتصادی طرحها را تهیه می کنند، انداخت. واقع مطلب این است که سرمایه گذار بسیاری از مجتمع های تجاری، بانکها، شرکتها خصولتی و نهادهای شبه دولتی هستند. یکی از مهمترین ملاکهای موفقیت مدیران این مجموعه ها نیز حجم پروژه های شروع شده به علاوه پیشرفت فیزیکی پروژه ها در دوره مدیریت ایشان است.
واقعیت تلخی وجود دارد که مدیران، از مشاوران و کارشناسانی که عدم ساخت و ساز را به عنوان یکی از استراتژیهای بازار معرفی نمایند، خوششان نمی آید. از نظر ایشان، وظیفه کارشناسان و مشاوران اقتصادی طرحها این است که با عدد سازی و شکنجهٔ اعداد، پروژه را روی کاغذ دارای توجیه اقتصادی نمایند تا هر چه زودتر کلنگِ احداث، زده شود!
بسیاری از کارشناسان و مشاوران نیز که به این ولع مدیران واقفند در رسالت خود کوتاهی می نمایند و به عبارت صریحتر، اقدام به فروشِ خود می نمایند.
به عنوان نمونه در شرایط کنونی، اگر گزارش اقتصادی برای یک پروژه تجاری تدوین شود تعیین نرخ رشد یکسان برای هزینه های ساخت و هزینه های فروش واحدها (مثلا ۲۰ درصد) در جریان نقدی آتی پروژه، اشتباه قطعی است. چه بسا برای برخی از پروژه های تجاری کنونی می بایست نرخ رشد قیمت فروش واحدهای تجاری طی مدت اجرای پروژه، صفر در نظر گرفته شود تا نرخ بازدهی واقعی بدست آید که البته مورد علاقه اکثر مدیران نخواهد بود.
بنابراین باید توجه داشت که سودآوری واقعی بسیاری از پروژه تجاری، متفاوت از سودآوری دفتری آنها است.
با این تفاسیر، در شرایط کنونی، بعید می دانم املاک تجاری، اولویت دریانی های باهوش برای سرمایه گذاری باشد.

نویسنده : بهروز ملکی

به این مطلب امتیاز دهید
افزودن به علاقه‌مندی‌هااز لیست مورد‌علاقه‌ها حذف شد. 1
افزودن به مقایسه
- 19% متر لیزری مایلسی مدل D8-40m

متر لیزری مایلسی مدل D8-40m

Sold By : ساختمان آنلاین
600,000 تومان 485,000 تومان
افزودن به علاقه‌مندی‌هااز لیست مورد‌علاقه‌ها حذف شد. 1
افزودن به مقایسه
- 10% دیستو سه بعدی لایکا مدل ۳D Disto

دیستو سه بعدی لایکا مدل ۳D Disto

Sold By : ساختمان آنلاین
195,000,000 تومان 175,000,000 تومان
افزودن به علاقه‌مندی‌هااز لیست مورد‌علاقه‌ها حذف شد. 0
افزودن به مقایسه
- 3% کتاب پرسش ها و پاسخ های آپارتمان نشینی اثر محمدرضا فولادی
افزودن به علاقه‌مندی‌هااز لیست مورد‌علاقه‌ها حذف شد. 1
افزودن به مقایسه
- 4% کتاب راهنمای تنظیم قرارداد انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت اثر محمدرضا فولادی
افزودن به علاقه‌مندی‌هااز لیست مورد‌علاقه‌ها حذف شد. 0
افزودن به مقایسه
- 5% کتاب راهنمای حقوقی و کاربردی دعاوی تخلیه فوری در ۷ روز اثر محمدرضا فولادی
افزودن به علاقه‌مندی‌هااز لیست مورد‌علاقه‌ها حذف شد. 3
افزودن به مقایسه
مجموعه ۳۱ عددی پیچ گوشتی ساعتی رینو مدل RPT-2930
خوشحال میشیم دیدگاه شما رو بدونیم

      دیدگاه خود را ثبت کنید

      مقایسه آیتم ها
      • جمع (0)
      مقایسه کنید
      0