ملک یا همان مسکن و زمین برای هر انسانی یک سرمایهی بسیار ارزشمند و نیاز اصلی زندگی محسوب می‌شود. از طرفی به دلیل سود قابل توجه و پول زیادی که در خرید و فروش مسکن یا زمین بین افراد مبادله می‌گردد، ممکن است افرادی به سودجویی یا کلاهبرداری در این مورد بپردازند. اختلافاتی که در پی مسائل حقوقی، ارثی یا مسائل مربوط به معاملات بین خریدار و فروشمنده پیش می‌آید، همان چیزی است که از آن به عنوان دعاوی ملکی یاد می‌شود. اما چند نوع دعاوی در مورد املاک داریم و هریک چه ویژگی‌هایی دارند؟ این سوالی است که برای اکثر افراد پیش می‌آید و ما در این مقاله سعی کرده‌ایم به بهترین نحو به آن پاسخ دهیم.
دعاوی ملکی به چه معناست؟
برخی مشکلاتی که در حین خرید و فروش مسکن بین دو طرف معامله پیش می‌آید، یا بعضی از اعتراضات به تقسیم ارث در محدوده‌ی املاک، موجب بروز اختلافات بین افراد می‌شود. برای حل این اختلافات کارشناسان ملکی، حقوقی و حتی قوانین خاصی در هر کشور وجود دارند که در دادگاه یا به صورت مسالمت آمیز و با گفتگو، به حل دعاوی ملکی می‌پردازند.
در هر منطقه‌ای و با هر قوانینی، پرونده‌های زیادی در حوزه‌ی دعاوی املاک بین افراد، در مراجع قضایی وجود دارد که وکلا و موکلین با آن دست به گریبان هستند. اما جالب است بدانید بیشتر این پرونده‌ها به خاطر نا آگاهی یک طرف یا طرفین اختلاف از قوانین حاکم بر املاک به وجود آمده است. بدین معنا که سودجویی و زیاده خواهی یک طرف در کنار سهل انگاری و عدم آگاهی شخص دیگر موجب بروز این اختلافات عمده و مهم می‌شود. برای همین، در چنین شرایطی یا حتی برای پیشگیری از بروز دعاوی ملکی، می‌بایست از قوانین موجود آگاهی داشته یا با وکیل حاذقی مشورت نمود.
از آن‌جا که مشکل محدودیت مسکن و ملک در کشور ما وجود داشته و برای افراد زیادی این املاک به منزله‌ی تمام سرمایه آن‌ها محسوب می‌شود، حساسیت بر روی مالکیت آن‌ها نیز بیشتر شده است. بنابراین بهترین کار، آن است که اطلاعات عمومی خود را در رابطه با این موضوعات افزایش داده و بدین شیوه از حق خود دفاع کنیم.
انواع دعاوی ملکی چیست؟
اگرچه تقسیم‌های مختلفی بر اساس معیارهای مختلف برای درجه‌بندی و تفکیک انواع دعاوی ملکی وجود دارد، اما مهم‌ترین و رایج‌ترین تقسیم‌بندی را در این مقاله برای شما ذکر خواهیم کرد.
دعاوی ملکی حقوقی
این دسته از دعاوی از رایج‌ترین نمونه‌های پرونده‌های حقوقی در دادگاه‌ها بوده و شکایات زیادی را به خود اختصاص داده است. در این مورد قوانین متعددی وجود دارد که به تصویب رسیده است و قاضی با توجه به اسناد و مدارک در دسترس و استناد به این قوانین حکم خود را اعلام می‌کند. این قوانین با توجه به پیش بینی‌های دقیق، تمامی شرایط ممکن را در برگرفته و قاضی با کمک آن‌ها به تجزیه و تحلیل اتفاقات و برسی حقوق طرفین می‌پردازد.
بنابراین در این نمونه از دعاوی ملکی، قانون گذاران تبصره‌های متعددی را به تصویب رسانده‌اند که افراد حقوقی می‌توانند بر مبنای آن‌ها و با آگاهی کامل از شرایط موجود به داوری بپردازند. برای نمونه چند مورد از مهم‌ترین دعاوی حقوقی در زمینه‌ی ملک و املاک را در زیر ذکر می‌کنیم.
- دعاوی در حیطه‌ی الزام به فک رهن و تنظیم سندهای رسمی ضمانتی.
- دعاوی در مورد تخلیه‌ی اماکن تجاری به دلایل مختلف.
- اختلاف در رابطه با فسخ قراردادهایی که یکی از طرفین بر مبنای قانون به آن‌ها معترض است.
- مراجعه به مراجع حقوقی برای درخواست تنظیم سند رسمی برای املاک.
- دعاوی ملکی مربوط به درخواست تفکیک ملک‌هایی که چندین واحد مستقل دارند.
- مراجعه برای الزام به دریافت پایان کار برای ساخت و سازهای پایان یافته که کارشناس مربوط آن‌ها را تایید کرده است.
- درخواست افزایش یا کاهش اجاره بهای یک ملک.
- دعاوی مربوط به درخواست سرقفلی و گرفتن حق کار در یک ملک.
- درخواست ابطال قراردادهایی که تشخیص داده شده مفاد قرارداد دارای مشکل است.
- و …
لازم به ذکر است که در خصوص این اختلافات یا دعاوی مطرح شده، چنانچه یکی از طرفین حقی از دیگری ضایع کرده باشد، مربوط به عدم اطلاع طرفین از قوانین حقوقی یا سهل انگاری یکی از آن دو است. بنابراین، این دعاوی مصداق ارتکاب جرم نبوده و شکایت کیفری نخواهد داشت.
دعاوی کیفری
دعاوی کیفری از اساس با دعاوی حقوقی که در بالا گفتیم متفاوت است، چرا که در این اختلافات ارتکاب به جرم موجب بروز اختلاف و شکایت شده است. بنابراین فرد تخطی کننده از قوانین در این خصوص، عمدا مرتکب تصرف و ضایع کردن حقوق دیگران شده است. عدم شناخت قوانین، نا آگاهی‌ها و سهل انگاری‌ها در این مورد هرگز نمی‌توانند موجب دعاوی ملکی کیفری شده باشند.
در خصوص این دسته از دعاوی، معمولا یک یا چند شاکی وجود دارند که با توجه به جرمی که شخص مقابل در زمینه‌ی املاک و مسکن آن‌ها مرتکب شده است، از وی به دادگاه شکایت می‌کنند. این شکایت باعث تشکیل پرونده‌ی کیفری بر علیه آن‌ها شده و به موارد سودجویی یا کلاهبرداری مجرم در آن با توجه به قانون رسیدگی می‌شود.
پس همان‌طور که گفتیم، شکایت مدعی العموم یا شاکیان خصوصی نقش اساسی را در دعاوی ملکی کیفری ایفا می‌کند و قاضی باید به آن رسیدگی نماید. نمونه‌های مهمی از این دسته اختلافات را می‌توان در لیست زیر ذکر کرد:
- جرائم مربوط به جعل اسناد و در خصوص کلاهبرداری‌های شکل گرفته با اسناد و مدارک جعلی.
- شکایت از کلاهبرداری متهم به صورت فروش غیر قانونی املاک شاکی به غیر.
- جرائم مربوط به تغییر غیر قانونی کاربری اراضی (برای مثال تغییر زمین‌های کشاورزی به ملک).
- کلاهبرداری و فریب دیگران در معاملات ملکی.
- هر گونه فساد در حیطه‌ی خرید و فروش املاک دولتی.
- شکایت از ورود غیر مجاز به املاک دیگران.
- دعاوی ملکی به دلیل خیانت در امانت در حوزه‌ی املاک دیگران.
- و …
پس از اینکه شکایات مذکور توسط شاکیان خصوصی یا مدعی العموم، مطرح شده و پرونده‌ی کیفری در خصوص آن‌ها تشکیل شد، مراجع حقوقی مانند قاضی بر اساس قوانین حقوقی مصوب به پرونده رسیدگی کرده و حکم لازم را صادر می‌نمایند.
دعاوی ثبتی
همان‌طور که از نام این دسته پیداست، مربوط به اختلافات در حوزه‌ی ثبت اسناد مربوط به املاک خواهد بود. گرچه این دعاوی نیز خود نوعی دعاوی ملکی حقوقی هستند، اما به دلیل اهمیت و تکرار قابل توجه این شکایات، می‌توان دسته‌ی تفکیک شده و مشخصی برای آن در نظر گرفت.
ممکن است شنیده‌ها یا حتی تجربیات شما حاکی از آن باشد که پرونده‌های زیادی در مراجع قضایی در خصوص این دعاوی در جریان است. در واقع باید گفت این موضوع کاملا صحت داشته و دعاوی زیادی در زمینه‌ی ملک و املاک به این دسته تعلق دارد. در زیر برای آشنایی بیشتر چند نمونه از مهم‌ترین مواد دعاوی ملکی را نام می‌بریم:
- باطل شدن اسناد رسمی
- افراز ملک
- اجرای ثبت
- درخواست ثبت در رابطه با ابطال اجرائیه‌ی ثبتی املاک
- دعاوی در مورد باطل شدن سند مالکیت معارض
- درخواست جهت توقف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار
- و …
در خصوص این دعاوی ملکی می‌توان گفت در زمانی که حین معامله و بررسی سند، یا پس از خرید و انتقال سند، خریدار ایرادی در مفاد سند ملک یا روند معامله مشاهده کرده و دعاوی خود را به مراجع حقوقی مطرح نماید، این پرونده‌ها به جریان می‌افتد. مشکلات ثبتی در حوزه‌ی املاک می‌تواند به دلیل نا آگاهی، سهل انگاری‌ها و حتی شتاب‌زدگی در معاملات ملکی باشد.
بنابراین با وجود این که جرمی صورت نگرفته، اما مشکلات و خسارت‌های قابل توجهی در این بین به وجود می‌آید. راهکار پیشنهادی به این افراد، بهره‌گیری از تجارب کارشناسان آشنا به مسائل حقوقی و به ویژه کارشناسان املاک است که به روند کلی کار و قوانین موجود در این حیطه کاملا آشنا هستند.
بر اساس فاکتورهای اساسی در مطرح کردن دعاوی ملکی، آن‌ها را به سه دسته‌ی اصلی که در فوق گفته شد، تقسیم می‌کنند. برای پیشگیری یا رفع این دعاوی می‌بایست با مشاوران حقوقی و وکیل‌ها که آشنا به قوانین این حوزه هستند، در مورد املاک خود مشورت نمایید.
