عواقب دیرکرد در تحویل ساختمان چیست ؟
یکی از مشکلاتی‌که همواره در خریدوفروش ساختمان وجود داشته است، تاخیر در تحویل ملک است. امروزه قوانین محکم و معینی برای معامله ملک و یا پیش‌فروش ساختمان در نظر گرفته‌شده است که با درنظرگرفتن نفع هر دو طرف و به‌خصوص خریدار، مانع از بروز مشکلاتی می‌شود که معمولا در اغلب معاملات ملکی، دیده می‌شود. قانون با حمایت از حق خریدار در مقابل بدعهدی مالکان، آرامش‌خاطری را برای این افراد فراهم نموده و به‌این‌ترتیب، از سرمایه آنها محافظت خواهدکرد. برطبق قوانین وضع‌شده در این‌رابطه، تا زمانی‌که فروشنده، ساختمان را در موعد مقرر به خریدار تحویل‌نداده باشد، قرارداد پابرجا و فروشنده ملزم‌به جبران خساراتی خواهد بود که برای خریدار به‌وجودآورده است.
درحقیقت، دیرکرد در تحویل آپارتمان و ملک از جانب فروشنده، با عواقبی همراه است که ما در این‌مطلب، به بررسی آنها پرداخته تا درصورت برخورد با چنین‌شرایطی بتوانید از راهکارهای ارائه‌شده، بهره‌مند شوید.
مراحل تحویل ملک به خریدار
مرحله تحویل ملک به خریدار یکی از مهم‌ترین ارکان معامله ساختمان محسوب می‌شود. پیش از تحویل ملک، خریدار موظف‌به انجام مراحلی خواهد بود که فروشنده را پس از آن، ملزم به تسلیم ملک به خریدار می‌کند. این مراحل شامل:
- تعیین نحوه پرداخت مبلغ توافق‌شده با فروشنده
- پرداخت مبلغی به‌عنوان پیش‌پرداخت
- تعیین مبلغی به‌عنوان حق فسخ
- مشخص‌نمودن زمان حضور در محضر
- مشخص‌کردن زمان دقیق برای تحویل ملک
- مشخص‌نمودن مبلغ پرداختی در زمان تنظیم قولنامه، محضر و در هنگام تخلیه ساختمان
- دریافت کد اقتصادی و پرداخت درصد تعیین‌شده به مشاور املاک جهت حق‌الزحمه
پس از انجام مراحل فوق، نوبت به فروشنده می‌رسد که بدون تاخیر در تحویل ملک، به تعهدات خود جامه عمل بپوشاند. البته قانون این حق را نیز برای فروشنده درنظرگرفته است که اگر، 90 درصد وجه فروش ملک خود را از خریدار به‌صورت نقدی و یا با چک دریافت نکرده باشد، می‌تواند ساختمان را به خریدار تحویل ندهد و تنها در این‌صورت است که دیرکرد در تحویل آپارتمان، مستلزم پرداخت خسارات از جانب فروشنده نخواهد بود.
نکات مهم در هنگام تحویل ملک به خریدار
- تحویل ملک باید با حضور افرادی مانند مشاور املاک صورت بگیرد تا درصورت تاخیر در تحویل ملک و امتناع فروشنده از تسلیم آن، این افراد به‌عنوان شهود، صورتجلسه را امضاء کنند.
- خریدار نباید در هنگام تحویل ساختمان، تنها به دریافت یک کلید، اکتفا کند و می‌بایست بازدید کاملی از ملک خریداری‌شده به‌عمل آورده و از خالی‌بودن آن اطمینان داشت.
- مبلغ نهایی قابل پرداخت در هنگام تحویل ساختمان را حتمأ به خود فروشنده و یا وکیل قانونی او، تحویل دهید.
- در موقع تحویل ملک، تهیه صورتجلسه‌ای دو نسخه‌ای که به امضای هر دو طرف رسیده باشد الزامی است. این صورتجلسه می‌تواند از بروز مشکلاتی مانند دیرکرد در تحویل آپارتمان جلوگیری کند.
- یکی از اقدامات مهم بعد از تحویل ملک، تعویض کلیه قفل‌های آن است.
- درصورتی‌که ملک خریداری‌شده، مستاجری داشته‌باشد که از قرارداد او مدتی نیز باقی‌مانده است می‌توان طی توافقی دوطرفه، اجاره‌نامه را به خریدار منتقل نمود و پس از پایان مدت قرارداد و پرداخت مبلغ ودیعه به مستأجر، ملک به خریدار، تحویل‌داده شود.
صورتجلسه تحویل ملک به مالک شامل چه مواردی است؟
قبل از آنکه خریدار، ملک را تحویل بگیرد، ضروری است صورتجلسه‌ای را در حضور چندین شاهد مطمئن مانند مشاور املاک یا یک شخص امین، تهیه نماید. این صورتجلسه دربردارنده موارد مختلفی است که می‌تواند از بروز مشکلات و درگیری‌های احتمالی مانند تاخیر در تحویل ملک، جلوگیری کند و خریدار با اطمینان خاطر می‌تواند ملک خریداری‌شده را تحویل بگیرد. مواردی همچون؛ زمان تخلیه، زمان قطعی تحویل، رنگ‌آمیزی ملک، ترمیم سیم‌کشی‌های فرسوده، رفع مشکلات مربوط به لوله‌کشی، تعویض شیرآلات خراب، برطرف‌کردن نم دیوارها، تعمیر پکیج، مشکلات و شکستگی درب و پنجره‌ها می‌تواند در این صورتجلسه، عنوان شود.
علاوه بر آن، بررسی دقیق وضعیت انباری و پارکینگ ملک در هنگام تحویل ساختمان، و مقایسه آن با سند نیز بسیار مهم است. همچنین ذکر مواردی که مالک قول تعمیر یا تعویض آنها را در هنگام تحویل ساختمان داده است نیز در صورتجلسه، الزامی خواهد بود.
اقدامات لازم در هنگام دیرکرد در تحویل آپارتمان
خرید و فروش آپارتمان نیز از جمله قراردادهایی است که به عقد بیع شناخته می‌شود و از این‌جهت شامل مفاد خاص و شرایطی معین خواهد بود. از جمله شرایطی‌که در حین معامله ساختمان، مورد توجه واقع می‌شوند، مسئله دیرکرد در تحویل آپارتمان است. درواقع موضوع تاخیر در تحویل ملک، یکی از مشکلات متداول در این معامله‌ها است و به‌همین علت، طرفین معامله برای پیشگیری از مشکلات آتی، باید در هنگام تنظیم قرارداد، مبلغی را به‌عنوان خسارت درنظر بگیرند، که این‌مبلغ، راه را برای اقدامات قانونی در موقع لزوم، باز خواهد گذاشت. دیرکرد در تحویل آپارتمان از جانب فروشنده این اجازه را به خریدار می‌دهد که به دادگاه مراجعه‌کرده و با تنظیم دادخواستی با مضمون الزام فروشنده بر تحویل آپارتمان، از او برای عمل‌به تعهدات خود، شکایت کند. همچنین خریدار، این حق را نیز دارد که از فروشنده به‌خاطر تاخیر در تحویل ملک، خسارت دریافت نماید.
نحوه شکایت از فروشنده جهت تاخیر در تحویل ملک
اگر در یک معامله، شما پولی را به فروشنده پرداخت کردید اما فروشنده یا مالک، پایبند به تعهدات خود نبود و در زمان مقرر، آن ملک به شما تحویل‌داده نشد، شما می‌توانید دادخواستی را به دلیل تاخیر در تحویل ملک و جهت تخلیه و تسلیم ملک از طرف مالک، به دادگاه ارائه کنید. مدرک شما برای این دادخواست، قراردادی است که میان شما و مالک بر سر یک ملک و با قیمت توافق‌شده، منعقد گردیده است.
البته برای شکایت از فروشنده به خاطر دیرکرد در تحویل آپارتمان، شما نیز باید دلایل و مدارک کافی برای اثبات وقوع معامله و پرداخت پول را داشته باشید و درصورتی‌که بتوانید معامله مورد نظر و تعهداتی‌که برعهده فروشنده است را ثابت نمائید، مالک به‌عنوان بدهکار شناخته می‌شود و ملزم‌به پرداخت ثمن یا پول شما و یا تحویل ملک خواهد شد. مدارک و اسنادی‌که به شما برای تنظیم دادخواست تاخیر در تحویل ملک، کمک می‌کند شامل؛ اصل مبایعه‌نامه و اسناد پرداخت پول است که این سند می‌تواند چک وصول‌شده توسط خریدار یا فیش واریزی بانک به نام فروشنده باشد.
کدام مواد قانونی مربوط به دیرکرد در تحویل ملک است؟
همانطورکه اشاره‌شد، درصورتی‌که خریدار با تاخیر در تحویل ملک از جانب فروشنده مواجه شود، این‌فرصت را دارد که طی درخواستی قانونی، برای تحویل ملک خریداری‌شده اقدام نماید. براساس ماده 367 قانون مدنی، تنها زمانی، پروسه تحویل ملک کامل می‌شود که خریدار بتواند از ملک مورد نظر خود، استفاده دلخواه را داشته باشد. همچنین بر اساس ماده 225 قانون مدنی، عرف‌وعادت یا همان گفتارو‌عمل برای تحویل ملک، در زمان مشخص هم کافی است و مانعی برای اجرای آن نخواهد بود و درصورتی‌که در هنگام معامله، تاریخ دقیق تحویل ملک، ذکر شود ولی در قرارداد، قید نگردد، بازهم نمی‌تواند دلیلی‌بر تاخیر در تحویل ملک از سوی فروشنده باشد.
درواقع مالک می‌بایست در اسرع‌وقت ملک را به‌خریدار تحویل‌داده و برطبق مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت، طی تنظیم سند رسمی، این انتقال را نهایی کند. ماده 220 قانون مدنی نیز علاوه بر لزوم متعهدشدن طرفین معامله به اجرای مفاد آن مانند عدم تاخیر در تحویل ملک، کلیه نتایج حاصل از قرارداد را نیز برعهده آنها می‌داند. به‌این‌ترتیب و براساس این مواد قانونی، خریدار این‌فرصت را خواهدداشت‌که درصورت تاخیر در تحویل ملک از جانب فروشنده، و یا دیرکرد در تحویل آپارتمان، از مجاری قانونی، طلب کمک نماید.
نحوه محاسبه خسارت دیرکرد در تحویل آپارتمان
معمولادر تمام معاملات ملکی و طی موافقت هرکدام از طرفین معامله، مبلغی به‌عنوان خسارت دیرکرد در تحویل آپارتمان یا تاخیر در تحویل ملک تعیین می‌شود که این مبلغ می‌تواند به‌صورت روزانه یا ماهیانه محاسبه شود و یا مبلغی مشخص و توافقی باشد. همچنین برخی افراد، درصدی از کل معامله را به‌عنوان خسارت جهت تاخیر در تحویل ملک، درنظر می‌گیرند. البته درصورتی‌که شرط و تعیین خسارت به‌صورت کلامی ذکر شود، وجود دو نفر به‌عنوان شاهد، الزامی است و در این‌صورت می‌توان برای تاخیر در تحویل ملک، از طریق مراجع ذی‌صلاح، ادعای خسارت نمود، زیرا شروطی‌که به‌صورت شفاهی در حین معامله، تعیین می‌شوند نیز از منظر قانون، قابل استناد و پیگیری می‌باشند.
نحوه دریافت خسارت بدون بیان شفاهی و حضور شاهد
اگر درهنگام معامله، هیچ‌یک از طرفین، به‌خسارت دیرکرد در تحویل آپارتمان، توجهی نداشته و حتی از بیان آن به‌صورت شفاهی و در حضور شهود نیز غافل باشند، چه باید کرد؟ در این‌مواقع که هیچ‌گونه مدرک کتبی و یا شاهدی برای توافق شفاهی وجود ندارد، خریدار می‌بایست درخواستی را جهت الزام فروشنده به اجرای تعهدات خود تحویل دادگاه داده و پس از آن نیز دادخواستی را با مضمون دریافت خسارت، بابت تاخیر در تحویل ملک به مراجع قانونی و دادگاه ارائه نماید. بنابراین، دادگاه جهت تشخیص و بررسی مقدار خسارت، کارشناسان خود را به محل خواهد فرستاد.
البته درصورتی، خریدار حق شکایت و دریافت خسارت را از فروشنده دارد که تعهدات خود را به‌طور کامل، اجرا کرده باشد. با داشتن این‌شرایط است که امکان تنظیم دادخواست و دریافت حق‌وحقوق قانونی خود در رابطه با خسارت دیرکرد در تحویل آپارتمان یا ساختمان را خواهد داشت.
برای رسیدگی به تاخیر در تحویل ملک، چه‌زمانی دستور موقت صادر می‌شود؟
عمومأ زمانی برای یک‌پرونده، دستور موقت صادر می‌گردد که فوریتی برای رسیدگی به موضوع وجود داشته باشد، به این‌معنی‌که، رسیدگی به آنها به‌دلایل مهمی، خارج از نوبت صورت خواهدگرفت. معمولا این تشخیص فوریت برعهده دادگاه است و خریدار صرفأ بخاطر تاخیر در تحویل ملک توسط فروشنده، نمی‌تواند درخواست رسیدگی خارج از نوبت و صدور دستور موقت از دادگاه داشته باشد. اما درشرایطی‌که با تاخیر در تحویل ملک و یا شواهد دیگری، متوجه شدید که فروشنده، ملک شما را به فرد دیگری فروخته یا قصد انجام این‌کار را دارد و یا اینکه مالکیت شما به‌هر نحوی، به خطر افتاده است، می‌توانید از روش‌های فوری مانند دستور موقت و یا تامین‌خواسته برای احقاق حقوق خود، استفاده کنید.
برای انجام این‌کار می‌توانید پیش از آنکه به‌سراغ تنظیم دادخواست و طی‌نمودن پروسه شکایت از فروشنده بپردازید، درخواست خود را به دادگاه ارائه نموده و پس از صدور دستور موقت، حدود سه هفته برای ارائه دادخواست اصلی شکایت از فروشنده، فرصت خواهید داشت.
نحوه صدور اجراييه و تحویل ملک به خریدار
پس از طی مراحل تنظیم و ارائه دادخواست برای دیرکرد در تحویل آپارتمان و بررسی مدارک و مستندات توسط دادگاه و درصورتی‌که دادخواست خریدار مبنی‌بر تاخیر در تحویل ملک، توسط فروشنده، مورد تایید واقع‌شد، رأی دادگاه اعلام می‌شود. با اعلام رأی و صدور اجراییه، پرونده مورد نظر به اجرای احکام فرستاده خواهد شد و مراحل قانونی برای تحویل ملک به خریدار، طی می‌شود. اما در برخی مواقع، ملک خریداری‌شده در تصرف فرد دیگری است که درصورت نداشتن هرگونه مدرک و سند معتبر مانند قرارداد، حکم صادره از جانب دادگاه، غصب مال شناخته می‌شود و خریدار می‌تواند بدون هیچ‌گونه اقدام قانونی دیگر و یا ارائه مجدد دادخواست، نسبت‌به تخلیه ملک خود و تحویل آن اقدام نماید.
اما درصورتی‌که شخص ساکن در ملک شما، ادعای مالکیت و یا حق‌وحقوقی داشته باشد، تنها یک‌هفته فرصت دارد با مراجعه به دادگاه، مستندات خود را در این‌رابطه ارائه نماید. اگر پس از گذشت 15 روز، از تاریخ مقرر، هیچ‌گونه قراری با مضمون درخواست تاخیر در اجرای حکم صادره به اجرای احکام، ارائه نشود، حکمی‌که از جانب دادگاه برای تحویل ملک به خریدار صادر شده است، اجرایی خواهد بود.
سلام
ملکی که با قیمت قطعی و با زمان تحویل کلید دقیق و زمان سند دقیق خریده ام توسط سازنده به اینجانب تحویل نشده. تمام تعهداتم را به موقع انجام داده ام فقط قسط آخر مخصوص زمان تحویل کلید باقی مانده که در در قرارداد هم ذکر شده قسط اخر موقع تحویل کلید است. اما چون سازنده ملک را به من تحویل نداده قسط اخر را با اینکه پول داشتم پرداخت نکردم. اکنون که هم زمان تحویل کلید و هم زمان انتقال سند منقضی شده با اینکه گواهی عدم حضور فروشنده را از ثبت اسناد نگرفته ام. میتوانم در دادگاه طلب خسارت دیرکرد داشته باشم…؟
لازم به ذکر است طبق قرارداد روزی ۲۰۰ هزار تومن برای عدم تحویل کلید و روز ۲۰۰ هزار برای عدم انتقال سند قید شده که باید توسط فروشنده به خریدار تحویل شود.