بازار مسکن به دلیل تأمین یکی از مهم ترین نیازهای اساسی مردم و همچنین نوسانات زیادی که در سال های مختلف داشته است، مورد توجه بسیاری از عموم قرار گرفته است و این سؤال که چشم انداز آتی بازار مسکن با توجه به نوسانات شدید متغیرهای اقتصاد کلان به چه صورت خواهد بود، در ذهن بسیاری از مردم نقش بسته است. در یادداشت حاضر با توجه به عوامل مؤثر بر تقاضا، عرضه و متغیرهای اقتصاد کلان مؤثر بر قیمت مسکن، توضیح داده ایم که بازار مسکن به دوره رکود وارد شده است و دلایل این مسأله را تشریح کرده ایم.
عوامل مؤثر بر تقاضای مسکن
به طور کلی، دو نوع تقاضا برای مسکن داریم که شامل تقاضای مصرفی و تقاضای غیرمصرفی (سرمایه گذاری و سوداگری) می شود.
تقاضای مصرفی: تقاضای مصرفی به معنی تقاضای افرادی است که نیاز به خرید خانه برای مصرف شخصی دارند. زوج های جوان و به طور کلی هر فردی که در بازار مسکن در جست و جوی خانه ای است که در آن سکونت گزیند، شامل این نوع تقاضا می شود.
تقاضای غیرمصرفی: این نوع تقاضا شامل افرادی است که یا به دنبال سرمایه گذاری هستند یا به دنبال سوداگری در بازار مسکن. سرمایه گذاران کسانی هستند که مسکن را با هدف سرمایه گذاری بلندمدت خریداری می کنند و عموماً پس از خرید، آن را رهن و اجاره می دهند. هدف این گروه، کسب بازدهی و حفظ قدرت خرید در برابر تورم در بلندمدت (از محل افزایش قیمت مسکن) و دریافت اجاره است. افزایش تورم در جامعه یا انتظارات تورمی قابل توجه و در اندازه غیرمعمول در آینده نزدیک، خرید ملک توسط این گروه را تشویق می کند. سرمایه گذاران، عموماً درآمد خوبی از کار حرفه ای یا کسب و کار خود دارند و به حوزه مسکن به منزله حوزه سرمایه گذاری امن و با ریسک کم در بلند مدت نگاه می کنند و بخش عمده ای از ثروت خود را در بخش مسکن سرمایه گذاری می کنند. گروه دیگری که به صورت غیرمصرفی اقدام به خرید مسکن می کنند، سوداگران هستند. سوداگر انواع دارایی (طلا، ارز، سهام، مسکن، کالا و مانند آن) را با هدف کسب سود از نوسانات قیمتی و با هدف کوتاه مدت خریداری می کند و به دنبال عایدات جانبی از دارایی مانند دریافت اجاره از ملک یا سود سهام نیست (برخلاف سرمایه گذار). سوداگران در بازارهای نقدشونده تر و پرنوسان تر مانند سهام، ارز، طلا و مانند آن فعال هستند. این گروه، مسکن را با هدف سرمایه گذاری کوتاه مدت (حداکثر یک ساله) خریداری می کنند و عموماً، تلاش می کنند پس از خرید ملک، آن را اجاره ندهند تا امکان فروش سریع با توجه به شرایط بازار وجود داشته باشد.
عوامل مؤثر بر تقاضای مصرفی شامل تقاضای خانوارهای تازه تشکیل شده، جبران کمبود مسکن نسبت به خانوار و تقاضای مسکن ناشی از تخریب و نوسازی است. این سه عامل با توجه به روند تحولات جمعیتی در سال های آتی، تخمین زده می شود که از سال ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۵ نیاز مسکن در کشور به میزان بیش از یک میلیون واحد مسکونی است.
این تقاضا، تنها تقاضای مصرفی است که نیاز همیشگی و بلندمدت بازار است، در حالی که در صورت مهیاشدن فرصت برای سرمایه گذاران و سفته بازان، تقاضای غیرمصرفی به این تقاضا افزوده خواهد شد. تقاضای غیرمصرفی شامل تقاضای سرمایه گذاری و سفته بازی است که نحوه استخراج آن مشخص و معلوم نیست. یعنی نمی توان همانند تقاضای مصرفی مقدار آن را محاسبه کرد اما به طور کلی می توان گفت هرچیزی که موجب شود خرید مسکن در بازه کوتاه مدت یا بلندمدت از لحاظ اقتصادی معنی دار شود، موجب افزایش تقاضای سفته بازان و سرمایه گذاران خواهد شد. این عوامل شامل قیمت نفت، حجم نقدینگی، وام مسکن، نرخ سودآوری سایر بازارها (بازار سرمایه، بازار ارز و طلا) و انتظارات تورمی هستند.
به طور کلی این عوامل موجب می شوند که هم قدرت خرید سرمایه گذاران در کوتاه مدت و بلند مدت افزایش یابد و هم مسکن به عنوان کالایی که می توان از آن سود جست، مطرح شود درنتیجه این افراد در بازار مسکن حضور می یابند. عوامل فوق، همگی متغیرهای اقتصادی کلان هستند که به طور مستقیم بر قیمت مسکن نیز مؤثر هستند و در فصل مربوط به متغیرهای اقتصاد کلان، به طور جداگانه مورد بررسی قرار خواهند گرفت.
عوامل مؤثر بر عرضه مسکن
با نگاهی به رفتار فعالان در بخش عرضه مسکن، می توان مشاهده کرد که مهم ترین عامل مؤثر بر عرضه مسکن، قیمت است. درحقیقت سازندگان مسکن، با مشاهده افزایش قیمت در بخش مسکن، نسبت به اخذ پروانه ساخت، شروع و تکمیل واحدهای مسکونی اقدام می کنند و در دوره هایی که شاهد عدم افزایش قیمت هستیم، تعداد پروانه های ساخت و واحدهای شروع شده و تکمیل شده به شدت کاهش می یابد که نشان از وجود انتظارات تطبیقی در میان عرضه کنندگان مسکن است.
در مجموع طی سال های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۶ حدود ۹/۶ میلیون واحدمسکونی تکمیل شده و در مناطق شهری به بازار عرضه شده است. با توجه به این تخمین که واحدهای ساخته شده روستایی در سال های فوق حدود ۲۵ درصد واحدهای شهری بوده است، تعداد واحدهای روستایی ساخته شده در این سال ها، بیش از ۷۳/۱ میلیون واحد بوده است. بنابراین میانگین تولید در هر سال طی دوره فوق، ۷۲۵ هزار واحد مسکونی در همه مناطق بوده است. علاوه بر مقدار فوق، حدود ۵/۲ میلیون مسکن مهر نیز به بازار عرضه شده است که البته به دلیل بی کیفیت بودن و کمبود امکانات لازم و ضروری، چندان مورد تقاضای بازار نیست و صرفاً می تواند قشرهای بسیار سطح پایین جامعه را به خود جذب کند. بنابراین، تولید حدود ۵۷۸ هزار واحد مسکونی در سال های اخیر، عرضه زیاد و مناسبی محسوب نمی شود و نمی توان گفت به دلیل عرضه زیاد واحدهای مسکونی طی سال های فوق، بازار مسکن تا مدت های زیادی در رکود خواهد بود.
از طرفی مقادیر سرمایه گذاری شده در بخش مسکن در سال ۱۳۹۶ بیش از ۱۳۰ هزار میلیارد ریال بوده است. این ارقام، بسیار سنگین هستند، کافی است آنها را با بودجه عمرانی کشور مقایسه کنید. در سال ۱۳۹۶ به طور کلی ۴۳۹ هزار میلیارد ریال و در ۹ ماهه ابتدایی سال ۱۳۹۷ حدود ۳۲۱ هزار میلیارد ریال کل بودجه عمرانی کشور بوده است. این مسأله نشان میدهد که نسبت سرمایه گذاری در بخش مسکن نسبت به کل بودجه عمرانی کشور بسیار بالاست. در ضمن محاسبات سرمایه گذاری مسکن فقط مربوط به خود ساختمان هاست و چنانچه ارزش زمین ساختمان ها نیز لحاظ شود، مقادیر صرف شده در بخش مسکن را می تواند به طرز قابل ملاحظه ای افزایش دهد.
وضعیت بازار مسکن
از این رو، به نظر نمی رسد تحرک شدیدی در بخش عرضه مسکن در سال های آتی بتواند صورت گیرد به نحوی که بتواند عرضه مسکن را به بیش از یک میلیون واحد در سال برسانند. بنابراین با توجه به تقاضای یک میلیون واحد سالانه، بازار مسکن تا سال ۱۴۰۵، بازاری است که همیشه متقاضی خواهد داشت. منتها بسته به وضعیت متغیرهای اقتصاد کلان و توان خرید، متقاضیان نسبت به ورود یا عدم ورود به این بازار برای خرید مصرفی یا غیرمصرفی تصمیم می گیرند. بنابراین، وضعیت رکود و رونق بازار بستگی به رفتار متقاضیان مسکن خواهد داشت و اینکه در چه زمان هایی تقاضاکنندگان واحدهای مسکونی اقدام به خرید می کنند.
متغیرهای کلان اقتصادی مؤثر بر وضعیت مسکن
متغیرهای اقتصاد کلان مؤثر بر بخش مسکن، درآمد نفتی، نقدینگی، وام مسکن، بازارهای موازی و انتظارات تورمی هستند. در این میان، وام مسکن تنها متغیری است که دولت به صورت مستقیم می تواند به عنوان ابزار موجود در بخش مسکن در اختیار داشته باشد که یکی از عوامل مؤثر بر افزایش تقاضای این بخش است. البته شکل دهی انتظارات تورمی و میزان تزریق نقدینگی نیز در اختیار دولت است اما نه به عنوان متغیرهای داخل بخش مسکن که به عنوان متغیرهای کلان که بر همه بخش های اقتصادی مؤثر هستند.
یکی از مهم ترین متغیرهای اقتصاد کلان، درآمد دولت است که برای سال ۱۳۹۸ پیش بینی می شود درآمد دولت کاهش محسوسی داشته باشد، زیرا با اعمال تحریم ها، مقادیر صادرات نفت و محصولات نفتی ایران کاهش پیدا خواهد کرد که با قیمت های فعلی نفت و چشم انداز افزایش محدود آن، درآمد دولت از این محل محدود خواهد بود. بسیاری از پیش بینی هایی غیررسمی، رشد اقتصادی نیمه دوم سال جاری را منفی ارزیابی می کنند که به دلیل کاهش شدید صادرات نفتی ایران است که این مسأله در سال آتی نیز ادامه خواهد داشت. مسأله دوم، تزریق نقدینگی است. به نظر می رسد با توجه به محدودیت های اقتصادی صورت گرفته، دولت امکان افزایش نقدینگی زیاد را نخواهد داشت مگر آنکه به دلیل کسری بودجه مجبور به چاپ پول شود که پیامد آن افزایش نقدینگی خواهد بود که به نظر نمی رسد این اتفاق در سال آتی رخ دهد. میانگین افزایش نرخ نقدینگی در یک سال منتهی به آذرماه سال ۱۳۹۷ حدود ۱/۲۲ درصد بوده و در سال های اخیر نیز افزایش نقدینگی در بازه ۲۰تا۲۵ درصد بوده است. بنابراین، از این محل این شاهد افزایش معنی دار نقدینگی نخواهیم بود.
سومین متغیر اقتصاد کلان مؤثر بر قیمت مسکن، وام مسکن است که این رقم در سال ۱۳۹۷ افزایش چندانی نداشت و سقف اخذ وام مسکن مثل سال قبل ۱۰۰ میلیون برای همه افراد و ۱۶۰ میلیون تومان برای گروه خاصی (زوج های جوان خانه اولی) تغییر چندانی نکرد و تنها سقف وام تعمیرات خانه از ۱۰ میلیون به ۲۰ میلیون به طور موقت افزایش پیدا کرده که همچنان پرداخت این مبلغ در حال انجام است. بنابراین به طور میانگین می توان گفت وام خرید به علاوه وام تعمیرات خانه ۱۴۰ میلیون تومان شده است که با میانگین قیمت خرید واحد مسکونی در شهر تهران که حدود ۱۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع است، قدرت خرید وام مسکن به حدود ۱۴ متر کاهش پیدا کرده است که نسبت به میانگین ۱۸ متر در فاصله سال های ۱۳۷۲ تا ۱۳۹۶ بسیار پایین تر است. درخصوص بازارهای موازی هم باید گفت که از دید کارشناسان در سال آتی، بازارهای دلار و طلا، و حتی سهام، چشم انداز مثبتی خواهند داشت و رقبای سختی نسبت به مسکن در جذب نقدینگی خواهند بود.
آخرین سیگنال در خصوص وضعیت آتی بازار مسکن، تورم است. به نظر در سال آتی، رشد تورم که در سال ۱۳۹۷ آغاز شده است، ادامه دار باشد و احتمال رسیدن به تورم بالای ۴۰ درصد به طور میانگین بعید نیست (البته با داده های بانک مرکزی). بنابراین وضعیت تمام متغیرهای اقتصاد کلان ورود به دوره رکود را نشان می دهد. البته ورود به دوره رکود به معنی کاهش قیمت ها نیست، بلکه به معنی کاهش سرعت رشد قیمت هاست به این معنی که رشد قیمت مسکن کمتر از رشد تورم خواهد بود.
از نشانه های ورود به دوره رکود، کاهش محسوس حجم معاملات مسکن در تهران در سال جاری است. میانگین معاملات ماهانه در تهران در سال ۱۳۹۶ حدود ۱۶ هزار واحد بود که این مقدار در سال ۱۳۹۷ با افزایش قیمت مسکن، روندی نزولی به خود گرفت و از بیش از ۱۹ هزار واحد معامله شده در اردیبهشت ماه به حدود شش هزار در آذر و دی ماه و ۹ هزار واحد در بهمن ماه رسیده است که به طور میانگین در ۱۱ ماهه سال جاری میانگین ماهانه معاملات به حدود ۱۰ هزار واحد رسیده است که به معنی کاهش ۴۰ درصدی میانگین معاملات مسکن تهران در سال ۱۳۹۷ به ۱۳۹۶ است. این مسأله نشانه ورود به دوره رکود است. در کنار مسأله فوق، شاهد کاهش سرعت رشد قیمت ها در این بازار در پاییز و زمستان بودیم. البته ممکن است به دلیل افزایش نرخ ارز و ارتباط آن با قیمت های انتظاری مسکن، انتظارات تورمی در عرضه کنندگان شکل بگیرد که در این صورت ممکن است رکودی عمیق تر همراه با افزایش قیمت ها را شاهد باشیم ولی حتی در این صورت، افزایش قیمت مسکن از تورم عمومی کشور کمتر خواهد بود.
یکی دیگر از مهم ترین نشانه های ورود به دوره رکود محاسبه قدرت خرید مسکن با توجه به درآمد سرانه مردم است. چنانچه درآمد سرانه را به قیمت مسکن تهران تقسیم کنیم، شاهد خواهیم بود که یک شخص در تهران با توجه به میانگین درآمد سرانه خود، قادر به خرید چندمترمربع خواهد بود. گرچه سطح خود این رقم به دلیل نحوه محاسبات انجام شده، گویای مسأله خاصی نباشد، اما وقتی این مسأله به صورت دوره ای مورد بررسی قرار بگیرد، می توان رفتار تکرار پذیر گذشته را مورد ارزیابی قرار داد. اینکه شاخص فوق هیچ وقت به زیر ۳/۲ مترمربع واحدمسکونی کاهش پیدا نکرده است و هرگاه به مقادیر زیر میانگین (۱/۳ مترمربع) کاهش پیدا کرده است، ورود به دوره رکود را نشان داده است البته رکودی که بعد از مدتی ثبات قیمت ها و احیای قدرت خرید، مجدداً جای خود را به دوره رونق و افزایش قیمت ها داده است. در سال ۱۳۹۶، قدرت خرید مردم در بهترین حالت خود در چند سال اخیر یعنی ۷/۳ مترمربع قرار داشت که در این وضعیت با افزایش خرید مسکن توسط مردم و اتفاقات اقتصاد کلان، قیمت مسکن افزایش پیدا کرد تا اینکه با توجه به میانگین قیمت مسکن تهران در ۱۱ ماهه سال جاری، قدرت خرید مردم به ۵/۲ مترمربع کاهش پیدا کرده است. با توجه به مطالب گفته شده، به نظر می رسد بازار مسکن با کاهش قدرت خرید شدید مردم وارد دوره رکود بشود که البته ممکن است به دلیل رشد نرخ ارز، این رکود همراه با ثبات قیمت نباشد و شاهد افزایش قیمت البته به صورت محدود باشیم. تا زمانی که نرخ ارز در کشور به ثبات برسد که به ثبات قیمت در بازار مسکن و احیای قدرت خرید مردم منجر خواهد شد، به نظر می رسد نمی توان چندان شاهد ثبات قیمت ها در این بازار بود، منتها بعید است افزایش قیمت ها چندان زیاد باشد و به طور قطع می توان گفت، افزایش قیمت مسکن در سال ۱۳۹۸، کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.
منبع : تجارت فردا
