بازار دست‏‏ نخورده اوراق رهنی در تله نرخ سود دستوری

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بازار دست نخورده اوراق رهنی با ظرفیت وام دهی به خریداران مسکن معادل ۱.۷ برابر کل تسهیلاتی که توسط بانک ها سال گذشته به این بخش پرداخت شد، مقابل بازار رکودزده خرید خانه وجود دارد اما سیاست دستوری مرتبط با نرخ سود، اتصال این دو به یکدیگر را غیرممکن کرده است.

اوراق رهنی، شیوه رایج و متعارف در کشورهای توسعه یافته برای تامین مالی بخش مسکن است به طوری که با استفاده از این امکان از طریق پیوند بازار مسکن و بازار سرمایه، منابع مالی با‌کیفیت و پایدار در اختیار بانک های پرداخت وام مسکن قرار می گیرد و در نتیجه، با شارژ مالی پایدار خانه اولی ها، بازارهای معاملات خرید و ساخت مسکن رونق پیدا می کند.

در کشورمان اما بر اساس یک گزارش رسمی، بازار اوراق رهنی کار نمی کند و ظرفیت بکر آن، دست نخورده باقی مانده است.

نرخ سود دستوری پایین تر از قیمت تمام شده منابع برای بانک های پرداخت کننده وام مسکن، ریسک بالای پرداخت وام بلندمدت خرید خانه با نرخ سود مصوب با توجه به تغییرات نرخ سود توسط شورای پول و اعتبار در طول سال های آتی و همچنین وجود تورم عمومی سالانه در سطح بسیار بالاتر از سود وام و انتظارات تورمی، سه مانع بزرگ مقابل بازار اوراق رهنی است که اثر آنها ابتدا باعث پایین بودن سهم وام بانکی در تامین مالی مسکن شده و سپس، امکان انتشار اوراق رهنی با سود جذاب بازارپذیر در بازار سرمایه را سلب کرده است.

اوراق رهنی به پشتوانه وام های مسکن پرداخت ‌‌‌شده، منتشر و در بازار سرمایه عرضه می شود تا با منابع حاصل از فروش این اوراق، تسهیلات پرداختی تبدیل به منابع نقد جدید شده و به بانک‌‌‌ برگردد. در نتیجه، بانک ها با این چرخه می توانند زودتر از روند طولانی بازپرداخت تسهیلات مسکن، به منابع برسند و ریسک های تورم بالا، تغییر نرخ سود در بلندمدت و همچنین ریسک نقدینگی را برای خود کاهش می دهند.

بازار وام مسکن آمریکا، یک نمونه موفق در بهره گیری از ظرفیت اوراق رهنی است. در این بازار، ارزش اوراق رهنی، ۲۲.۵‌ درصد از کل ارزش بازار سرمایه این کشور را در‌برمی‌گیرد که نشان دهنده عمق بازار اوراق رهنی در آنجاست. در ایران اما فقط یک سال -اواخر دهه ۹۰- به میزان ۱۳۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی منتشر شد که همان زمان، سهم آن از ارزش بازار سرمایه کشورمان، در حد صفر (۰.۰۲ درصد) بود.

این تفاوت نجومی بین ایران و آمریکا در به خدمت گرفتن بازار اوراق رهنی برای تامین مالی مسکن، عمق بازار تسهیلات رهنی در ایران را کم کرده است.

یک شاخص تحت عنوان عمق بازار وام مسکن وجود دارد که بر اساس آن، کارکرد نظام تامین مالی مسکن در بازار مسکن را مورد سنجش قرار می دهد. این شاخص که از نسبت مانده تسهیلات مسکن به تولید ناخالص داخلی محاسبه می شود در ایران حدود ۲۲‌ درصد و در آمریکا ۵۱‌ درصد است. علت پایین ‌‌‌بودن عمق این بازار در کشورمان، محرومیت در استفاده از ظرفیت بازار اوراق رهنی است.

در حال حاضر مانده وام های خرید مسکن -میزان تسهیلاتی که در سال های اخیر بانکی به خریداران خانه پرداخت کرده است- چیزی در حدود ۴۵۳ همت است. این رقم در مقایسه با ۲۶۰ همتی که سال گذشته کل بانک ها به کل بخش مسکن پرداخت کردند، ۱.۷ برابر است و نشان می دهد، اگر بخشی از این مانده به اوراق رهنی تبدیل شود، ظرفیت وام دهی به بخش مسکن دست‌‌‌کم دو برابر وضع موجود خواهد شد.

مرکز پژوهش های مجلس کلید استفاده از بازار اوراق رهنی در نقش موتور خشک (استفاده نشده و تازه نفس) رونق مسکن را جذاب سازی نرخ سود این اوراق با استفاده از یارانه صندوق ملی مسکن معرفی کرده است.

در حال حاضر چون که سود وام های خرید مسکن پرداخت شده حدود ۲۰‌ درصد است، انتشار اوراق به پشتوانه این تسهیلات، جذابیت لازم را برای سرمایه گذاری (خرید اوراق) در بازار سرمایه ندارد.

مانع مهم در تامین مالی مسکن

مرکز پژوهش های مجلس در گزارشی که اخیرا با عنوان تامین مالی مسکن، ضرورت توسعه بازار اوراق رهنی مسکن؛ از چالش ها تا توصیه های سیاستی منتشر کرده است به موانع موجود در مسیر تامین مالی مسکن از یکی از مهم ترین روش های متعارف این امر پرداخته است.

آن طور که در این گزارش به آن اشاره شده است یکی از روش های متعارف تامین مالی مسکن در همه کشورها، پرداخت تسهیلات بلندمدت بانکی است؛ اما پرداخت تسهیلات بلندمدت به ویژه در صورت ثابت بودن نرخ تسهیلات، نظام بانکی را با انواع مخاطرات اعم از ریسک نقدشوندگی، اعتباری و تغییرات نرخ بهره مواجه می کند. بنابراین راهکارهایی برای حل این چالش طراحی شده است که یکی از مهم ترین این راهکارها انتشار اوراق رهنی مسکن و خارج کردن دارایی مربوطه یعنی مانده تسهیلات مسکن از ترازنامه بانک است.

انتشار این اوراق نه تنها به ارتقای ظرفیت تامین مالی بانک ها و نهادهای مالی در حوزه مسکن منجر می شود و ابزاری برای مدیریت ریسک نقدینگی و ریسک نرخ بهره بانک ها و نهادهای مالی است که در عین حال سبب می شود تا انگیزه کافی برای تامین مالی بلندمدت حوزه مسکن توسط آنها فراهم شود.

بانک‌‌‌ها و نهادهای مالی که نسبت به اعطای تسهیلات در حوزه مسکن اقدام می کنند ظرفیت محدودی برای این منظور دارند و پس از مدتی امکان اعطای تسهیلات جدید را نخواهند داشت. به منظور ارتقای ظرفیت تامین مالی بانک ها و نهادهای مالی، تسهیلات حوزه مسکن که توسط آنها اعطا شده است در قالب اوراق بهادار در بازار سرمایه منتشر می شود و بانک ها و نهادهای مالی مجددا می توانند نسبت به اعطای تسهیلات یا تامین مالی در حوزه مسکن اقدام کنند.

در این گزارش اما به صراحت اعلام شده است که اگر‌چه اصلی ترین روش تامین مالی مسکن در ایران همواره از مسیر وام و پس انداز متقاضیان بوده است و در این مسیر محدودیت های زیادی نیز وجود دارد اما هیچگاه به طور جدی به موضوع انتشار اوراق رهنی برای تامین منابع باکیفیت و پرقدرت به منظور افزایش ظرفیت پرداخت وام های بانکی مسکن پرداخته نشده است. تنها تجارب مربوط به این موضوع به انتشار دو مرحله اوراق رهنی مسکن توسط بانک عامل این بخش در سال های گذشته محدود شد.

این در حالی است که قوانین و مقررات برای انتشار اوراق رهنی مسکن وجود دارد؛ اما دو مانع مهم در مسیر انتشار این اوراق وجود دارد. دستوری بودن نرخ سود تسهیلات مسکن و به دنبال آن تعیین سود دستوری برای اوراق رهنی مسکن و دستکاری‌‌‌ قیمت، دو مانع مهمی است که در مسیر توسعه بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق رهنی مسکن قرار دارد.

این در حالی است که این بازار علاوه بر آنکه می‌‌‌تواند منجر به ایجاد منابع باکیفیت و قدرتمند برای افزایش ظرفیت وام دهی در حوزه مسکن شود، در صورت عدم دستکاری و کشف قیمت اوراق از سوی بازار، می تواند به محلی برای جذب نقدینگی و سرمایه گذاری اشخاص نیز تبدیل شود و از طریق تعمیق بازار دارایی ها، احتمال وقوع حباب های قیمتی را کاهش دهد. به ویژه آنکه این اوراق در مقایسه با سایر اوراق بدهی یک ویژگی مهم و متمایزکننده دارد و آن پرداخت ماهانه بخشی از اصل و سود سرمایه گذاری است که آن را برای سرمایه گذاران جذاب می کند.

در این گزارش همچنین اعلام شده است که در کشورهای در حال توسعه نظیر ایران، تامین مالی مسکن نیازمند اعتبارات بلندمدت است، در حالی که در این کشورها دست‌‌‌کم بنا به چهار عامل عمده، این نوع تامین مالی (بلندمدت) با محدودیت های بسیار مواجه است؛ بی ثباتی اقتصادکلان، بی ثباتی درآمدی اشخاص، توسعه نیافتگی مالی در خصوص نهادها و ابزارها و ایجاد محدودیت در دسترسی به منابع مالی توسط اشخاص و در نهایت وجود تورم بالا در این کشورها که بسیاری از روش های سنتی تامین مالی مسکن نظیر سپرده گذاری بلندمدت و تسهیلات بلندمدت بر مبنای سپرده ها را از اثربخشی خارج می کند، این عوامل را تشکیل می دهند.

سهم مسکن از تسهیلات بانکی

در این گزارش، همچنین تصویری از سهم بخش مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی کشور طی پنج سال منتهی به پایان 1401 آمده است؛ به طور متوسط و در این بازه زمانی پنج ساله، تنها 7.3 درصد از کل تسهیلات شبکه بانکی به بخش مسکن اختصاص یافته است.

این در حالی است که دهه 80 و ابتدای دهه 90 این سهم حدود 20 درصد بود. در این گزارش برای ترسیم واقعیت تامین مالی مسکن در ایران دو شاخص مهم در ارزیابی وضعیت تامین مالی بلندمدت در این بخش ذکر شده و آمار و ارقامی در ارتباط با وضعیت چند کشور توسعه یافته در این حوزه از جمله آمریکا ذکر شده است. دو شاخص، عمق تسهیلات رهنی و نفوذ تسهیلات خرید مسکن، به عنوان دو معیار برای تحلیل عمق و وسعت تامین مالی بخش مسکن در دنیا مورد استفاده قرار می گیرند.

عمق تسهیلات رهنی شاخصی است که براساس آن نسبت مانده وام رهنی اعطا‌شده به تولید ناخالص داخلی محاسبه می شود و نفوذ تسهیلات خرید مسکن نیز شاخصی است که براساس آن درصد کسانی که با وام صاحب خانه شدند به کل مالکان برآورد می شود و نشان می دهد تسهیلات بانکی در پاسخ به تقاضای مسکن خانوارها تا چه اندازه موثر است. آن طور که در این گزارش به آن اشاره شده است عمق تسهیلات رهنی در ایران معادل 22 درصد است. در آمریکا این شاخص، معادل 51.1 درصد، در کشورهای توسعه یافته بالای 50 درصد و در اقتصادهای آسیا معادل 20 تا 25 درصد است. این در حالی است که بالا بودن این شاخص نشانه کارکرد قابل قبول وام در بخش مسکن و توانایی مناسب بازار تسهیلات رهنی است.

در حوزه نفوذ تسهیلات خرید مسکن نیز، درکشورهای توسعه یافته میانگین این شاخص 25 درصد است اما در مورد ایران، آماری در دسترس نیست.

سهم ناچیز مسکن از بازار سرمایه

مرکز پژوهش ها همچنین در این گزارش به سهم ناچیز بخش مسکن ایران از بازار سرمایه اشاره و اعلام کرده است در همه سال های گذشته تاکنون عمده این تامین مالی بر عهده شبکه بانکی بوده است. آمارهای موجود حاکی از آن است که در مجموع سهم تامین مالی مسکن از بازار سرمایه در ایران در حال حاضر 0.05 درصد و بسیار ناچیز است.

این در حالی است که طی چهار سال گذشته بازار سرمایه هیچ نقشی در تامین مالی این بخش مهم اقتصادی نداشته است.

همچنین در شرایطی که ارزش اوراق رهنی در آمریکا معادل 22.5 درصد کل ارزش بازار سرمایه این کشور است، در ایران این نسبت، یک بار در سال 98 معادل 0.02 درصد شد و الان،‌‌‌ صفر است.

بررسی ها نشان می دهد، در حالی که تبدیل تسهیلات مسکن به اوراق رهنی و فروش در بازار سرمایه برای بازگشت سریع منابع بانک و دسترسی بانک وام دهنده به منابع جدید، رایج ترین شیوه تامین مالی مسکن در کشورها به ویژه در آمریکا است، در ایران به خاطر جذاب نبودن بازار وام خرید مسکن برای پرداخت ها بنا به دلایلی که گفته شد، نرخ سود اوراق رهنی نیز در بورس جذاب و بازارپذیر نیست.

بنابراین و در نبود بازار اوراق رهنی مسکن، عملا منابع کافی و لازم برای پرداخت وام مسکن در دسترس بانک ها و نظام تامین مالی مسکن و در نتیجه خانوارهای نیازمند مسکن قرار ندارد؛ روندی که در نهایت منجر به زیان دیدگی مجموعه بازار مسکن به خصوص متقاضیان خرید خانه می شود.

در پایان این گزارش تاکید شده است طبیعی است شکل گیری بازار اوراق رهن مسکن، مستلزم وجود عایدی متناسب با شرایط کلان اقتصادی برای سرمایه گذاران است؛ بنابراین توصیه ابتدایی آن است که مداخله در نرخ گذاری اوراق ممنوع شود تا کارکرد اصلی بازار که کشف نرخ های سرمایه گذاری است، صورت پذیرد. با این حال چنانچه تصمیم بر ادامه نرخگذاری دستوری باشد دولت می تواند از طریق منابع صندوق ملی مسکن، نسبت به اعطای یارانه سود به این اوراق اقدام کند.